Court rejects lawyer strike excuse for adjournment and awards compensation based on direct comparison method.

[*297] 1984 Δεκεμβρίου 21

1985 Ιανουαρίου 3

(ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Αν. Π.Ε.Δ.)

Φαίδωνας Κοτσώνης,

Αιτητής,

ν.

Κυπριακής Δημοκρατίας,

Αποζημιούσης Αρχής.

(Αρ. Παραπομπής 41/81).

Πολιτική Δικονομία - Αναβολή

συνεχιζόμενης ακρόασης - Μη εμφάνιση δικηγόρων και

διαδίκων λόγω απεργίας των δικηγόρων - Το Δικαστήριο δεν μπορεί αυτεπάγγελτα να

αναβάλει την ακρόαση.

Συνταγματικό Δίκαιο - Απονομή

Δικαιοσύνης - Σύνταγμα, Άρθρο 30 - Η λειτουργία των Δικαστηρίων δεν μπορεί να

εμποδιστεί με οποιοδήποτε τρόπο - Απεργία δικηγόρων - Το Δικαστήριο δεν μπορεί

αυτεπάγγελτα να αναβάλει την υπόθεση.

Αναγκαστική απαλλοτρίωση -

Αποζημίωση - Υπολογισμός - Μέθοδοι υπολογισμού - Η μέθοδος της απευθείας

σύγκρισης οδηγεί στα πιο σωστά αποτελέσματα, εφ' όσον υπάρχουν οι προϋποθέσεις

εφαρμογής της - Ποιες οι προϋποθέσεις αυτές - Πώληση στην ελεύθερη αγορά

σημαίνει εκούσια πώληση - Πώληση κάτω από ιδιαίτερες συνθήκες που αφορούν είτε

το κτήμα είτε τους συμβαλλομένους δεν είναι συγκριτική πώληση.

Αναγκαστική απαλλοτρίωση -

Αποζημίωση - Υπολογισμός - Μέθοδοι υπολογισμού - Η μέθοδος της αναπτύξεως -

Πότε μπορεί να χρησιμοποιηθή.

Α. Αγγελίδης

και Φ. Βαλιαντής, για τον Απαιτητή.

Γλ.

Χ"Πέτρου, Νομικός Βοηθός, για τη Δημοκρατία.

21.12.1984.

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ:- Η ώρα είναι

11.00 π.μ. και κανένας από τους

δικηγόρους των διαδίκων ή άλλο από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα έχουν εμφανιστεί

ενώπιον μου για τη συνέχιση της

ακρόασης της[*298] υπόθεσης που αναβλήθηκε από την πρώτη

δικάσιμο στις 15.12.84. Είμαι γνώστης του γεγονότος ότι οι δικηγόροι έχουν

κηρύξει για σήμερα απεργία γιατί έχουν προκύψει διαφορές μεταξύ των και του

Ανωτάτου Δικαστηρίου. Το γεγονός αυτό το γνωρίζω από τον ημερήσιο τύπο και από

το χώρο βέβαια στον οποίο βρίσκομαι, όπου βλέπω τους δικηγόρους στην αυλή των

δικαστηρίων δίχως να κρατούν φακέλλους ή βιβλία και να μη μπαίνουν στις

αίθουσες των δικαστηρίων. Έτσι έχω δικαστική γνώση του γεγονότος πως οι

δικηγόροι δεν θα εμφανιστούν σήμερα ενώπιον μου. Δημιουργείται συνεπώς το

ζήτημα τι πρέπει να γίνει με τη σημερινή υπόθεση. Η αντιμετώπιση από το

δικαστήριο του θέματος αυτού δεν μπορεί να είναι άλλη από τη νόμιμη διαδικασία.

Είναι κοινός τόπος πλέον πως το δικαστήριο έχει διακριτική ευχέρεια στο ζήτημα

της αναβολής των υποθέσεων με γνώμονα πάντοτε το συμφέρο της δικαιοσύνης και

αυτό βέβαια των διαδίκων. Σαυτή βέβαια την περίπτωση τα γεγονότα

πρωτοπαρουσιάζονται, γιατί η αναβολή δεν δίδεται μετά από αίτηση οποιουδήποτε

από τους διάδικους, εφόσο και οι δυο είναι απόντες, αλλά καλείται ουσιαστικά το

δικαστήριο να ενεργήσει από μόνο του κάτω από τις περιστάσεις που δημιουργήθηκαν.

Δεν δικαιούμαι να συζητήσω ή να

υπεισέλθω στο ζήτημα της απεργίας που έχει κηρυχθεί από τους δικηγόρους, μπορώ

όμως να πω πως η λειτουργία της τρίτης εξουσίας της πολιτείας, της Δικαστικής,

δεν μπορεί να εμποδιστεί.[*299] Τούτο αναγνωρίζεται ρητά και από το Άρθρο 27

του Συντάγματος που δίδει το δικαίωμα στη Νομοθετική Εξουσία να ρυθμίσει με

νόμο το δικαίωμα της απεργίας. Το άρθρο αυτό περιορίζει την έκταση του νόμου

ώστε να καλύπτει ορισμένες μόνο περιπτώσεις. Μια από αυτές είναι: "Η της

προστασίας των υπό του Συντάγματος ηγγυημένων εις οιονδήποτε πρόσωπον

δικαιωμάτων και ελευθεριών". Το δικαίωμα βέβαια του πολίτη προσφυγής στα

δικαστήρια είναι αναμφισβήτητο, Άρθρον 30 του Συντάγματος. Έτσι η λειτουργία

των δικαστηρίων δεν μπορεί να εμποδιστεί με κανένα τρόπο και αυτή η λειτουργία

δεν μπορεί να είναι άλλη παρά η νόμιμη διαδικασία. Έχω τη γνώμη πως με βάση τα

πιο πάνω δεν μπορώ να ασκήσω τη διακριτική μου ευχέρεια και να αναβάλω την

υπόθεση ενεργώντας από μόνος μου. θα ήμουν έτοιμος να το κάμω αν έστω και με

μια γραπτή αίτηση το δικαστήριο επληροφορείτο για το γεγονός της απεργίας ή

ακόμα και προφορικά αν οποιοσδήποτε των δικηγόρων με καθιστούσε γνώστη της

κατάστασης. Πιστεύω πως κάτι τέτοιο δεν θα παραβίαζε την απόφαση των δικηγόρων

για τη μη εμφάνιση τους στα δικαστήρια αλλά θάδειχνε προπαντός πως πιο πέρα από

τις οποιεσδήποτε διαφορές με τη Δικαστική Εξουσία στέκει η λειτουργία της

απονομής της δικαιοσύνης, η οποία απαιτεί σαυτή την περίπτωση, το δικαστήριο να

γνώριζε από τους ίδιους τους δικηγόρους, έστω και εγγράφως, την αδυναμία τους

να εμφανιστούν. Η υπόθεση συνεπώς δεν μπορεί να αναβληθεί. Το δικαστήριο

επιφυλάσσει να εκδώσει την απόφασή του με βάση τη μαρτυρία που έχει προσαχθεί.[*300]

Τελειώνοντας θέλω να π ω πως η

απόφασή μου αυτή ευτυχώς δεν θάχει δυσμενείς επιπτώσεις στους διάδικους. Ο εμπειρογνώμονας του απαιτητή έχει καταθέσει και

η αντεξέτασή του έχει σχεδόν ολοκληρωθεί. Οι εκθέσεις και των δυο

εμπειρογνωμόνων είναι κατατεθειμένες στο φάκελλο και έτσι το Δικαστήριο έχει

ενώπιόν του ολοκληρωμένη σχεδόν εικόνα της υπόθεσης.

Ημερ.: 3.1.1985.

Δικαστήριο: Προτού προχωρήσω στην ανάγνωση της απόφασής μου που επιφυλάκτηκε

στις 21.12.1984 πρέπει να σημειώσω πως την επόμενη μέρα 22.12.1984 το Ανώτατο

Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση στην υπόθεση 538/84 Νίκος Ρούσος

ν. Κυπριακή Δημοκρατία μέσω 1. Επιτροπής Δημόσιας Υπηρεσίας, 2. Υπουργείο

Εσωτερικών.[1] Στην απόφαση αυτή ο Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Γ. Πικής

πραγματεύεται σε έκταση το ζήτημα που δημιουργήθηκε με την απόφαση των

δικηγόρων να μην εμφανιστούν στα δικαστήρια στις 21.12.84. Η απόφασή μου που

εκδόθηκε την προηγούμενη ημέρα και με βάση την οποία θεωρήθηκε η υπόθεση

κλειστή που ήταν στο στάδιο της συνεχιζόμενης ακρόασης, βρίσκεται σε πλήρη

συμφωνία με την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου η οποία μάλιστα πραγματεύεται

το ζήτημα στην νομική του ουσία ενώ εγώ ασχολήθηκα μόνο με το κατά πόσο το

δικαστήριο θα μπορούσε να ασκήσει διακριτική ευχέρεια και να αναβάλει ή όχι την

υπόθεση.[*301]

3.1.1985

ΑΠΟΦΑΣΗ

Η ακόλουθη απόβαση δόθηκε από

Αρτεμίδη, Αν. Πρ. Ε.Δ.:

Η οικιστική αποκατάσταση αυτών που

εκτοπίστηκαν από τα τουρκικά στρατεύματα κατά τη διάρκεια του πολέμου του 1974

κατέστησε αναγκαία την απαλλοτρίωση ιδιωτικής γης για να κτιστούν σπίτια ή να

δοθεί σ' αυτούς γη για την αυτοστέγασή τους. Έτσι το Υπουργικό Συμβούλιο, με

βάση τις πρόνοιες του Άρθρου 23.4 του Συντάγματος, αποφάσισε την απαλλοτρίωση

της γης του απαιτητή που βρίσκεται στο χωριό Λατσιά. Η σχετική γνωστοποίηση

δημοσιεύτηκε στην επίσημη εφημερίδα στις 6.12.75 και το διάταγμα ακολούθησε

στις 2.4.76.

Η επίδικη ακίνητη περιουσία είναι

χωράφι έκτασης 13 στρεμμάτων και 1500 τ.π. Η εγγραφή του κτήματος στο αρχείο

του κτηματολογίου είναι: Αρ. εγγρ. 78, τεμάχιο 71, Φυλ./Σχ. ΧΧΧ/23Ε.1. Κατά το

χρόνο της απαλλοτρίωσης το κτήμα ήταν καταχωρημένο ως ιδιοκτησία των Ανδρέα

Μωϋσή και Δημήτριου Μωϋσή, αλλά αυτοί είχαν πωλήσει την επίδικη περιουσία στον

απαιτητή με συμβόλαιο που υπογράφηκε στις 22.2.72 (τεκμήριο 1). Τα πιο πάνω

πρόσωπα με ένορκη δήλωσή τους, που καταχωρίστηκε στο πρωτοκολλητείο, δηλώνουν

ότι δεν έχουν καμιά απαίτηση από την απαλλοτριούσα αρχή γιατί πληρώθηκαν από

τον απαιτητή το τίμημα της πώλησης και αναγνωρίζουν σ' αυτόν το δικαίωμα στην

αποζημίωση (ένορκος δήλωση 10.6.1983). Το "ενδιαφερόμενο" επομένως

πρόσωπο με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 2 του Νόμου 15/62 και του άρθρου 11 (1)

είναι ο απαιτητής. Τούτο αποδέχεται και η Απαλ. Αρχή η οποία θεωρεί τον

απαιτητή ως το "δικαιούμενο" στην αποζημίωση πρόσωπο.[*302]

Περιγραφή του

κτήματος

Το κτήμα εφάπτεται του δημόσιου

δρόμου των χωριών Γέρι-Λατσιά, στην νότια πλευρά του δρόμου. Το σχήμα του είναι

ακανόνιστο αλλά τετραγωνισμένο στο τμήμα του που εφάπτεται με το δρόμο.

Βρίσκεται έξω από το χωριό Λατσιά αλλά κοντά στα ακρινά σπίτια του. Και οι δυο

εμπειρογνώμονες χαρακτηρίζουν το κτήμα στις εκθέσεις τους σαν χωράφι αλλά δεν

υπάρχει αμφιβολία πως είχε καλές προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης.

Εκτίμηση

εμπειρογνώμονα Απαλ. Αρχής

Ο εμπειρογνώμονας της Απαλ. Αρχής Σ.

Κουντουριώτης χρησιμοποιεί τη μέθοδο της απευθείας σύγκρισης για να βρει την

αξία της γης που απαλλοτριώθηκε κατά το χρόνο της δημοσίευσης της ειδοποίησης

της απαλλοτρίωσης, όπως προβλέπει ρητά το άρθρο 10(a)

του Νόμου (15/62). Η επίδικη δηλαδή ημερομηνία είναι η 6.12.75.

Ο εμπειρογνώμονας της Απαλ. Αρχής

χρησιμοποιεί δέκα συγκριτικές πωλήσεις που καταγράφονται στον κατάλογο Β,

προσαρτημένον στην έκθεσή του. Τα συγκριτικά σημειώνονται επίσης στο

τοπογραφικό σχέδιο με ουρανί περίγραμμα. Τόσο στον κατάλογο όσο και στο

τοπογραφικό σχέδιο γράφεται η έκταση του κτήματος, το τίμημα πώλησης και η

ημερομηνία. Παρόλο που γίνεται αναφορά σε δέκα συγκριτικές πωλήσεις ο

εμπειρογνώμονας αναφέρει στην έκθεσή του, παραγρ. 7, πως βασίζεται στα

συγκριτικά 10 και 7 αλλά κυρίως στην πώληση με αριθμό 1.[*303]

Ο κατάλογος των συγκριτικών είναι ο

εξής:- (υπογραμμίζω τις πωλήσεις 7, 10 και διγραμμίζω την πώληση 1).

Τεμάχιο

Έκταση

Αξία κατά σκάλα

Ημερομηνία πώλησης

3100

£1,242

9.7.74

£ 594

25.7.72

3200

£ 532

10.11.71

1400

£ 855

25.10.75

1500

£1,079

17.8.73

£1,091

14.10.74

3200

£1 ,206

22.1.77

1500

£2,289

22.2.72

1200

£2,055

1.11.75

£2,000

17.1.78

Στον κατάλογο

Β και μετά τη λίστα των συγκριτικών πωλήσεων ο εμπειρογνώμονας παραθέτει μια

σύντομη αξιολόγηση της ετήσιας φυσικής αύξησης των τιμών των κτημάτων της

περιοχής, που είναι το αποτέλεσμα των πωλήσεων. Η ετήσια φυσική αύξηση βοηθά

στις αναπροσαρμογές των τιμών, στις ημερομηνίες που σκοπείται να ευρεθεί η αξία

ενός κτήματος, στην ελεύθερη αγορά (στην περίπτωση μας 6.12.75). Το συγκριτικό

1 λοιπόν θα πωλείτο στην ελεύθερη αγορά κατά την επίδικη ημερομηνία £1,440 το

στρέμμα. Ο εμπειρογνώμονας της Απαλ. Αρχής βρίσκει πως το επίδικο κτήμα είναι

κατά 10% καλύτερο του συγκριτικού γιατί έχει μεγαλύτερο πρόσωπο στο δρόμο και

έτσι ανεβάζει την τιμή του στις £1,584 το στρέμμα. Έτσι η πληρωτέα αποζημίωση

είναι:[*304]

13 - 0 - 1500

Χ £1,584 = £20,757.

Εκτίμηση

Εμπειρογνώμονα Απαιτητή

Αρχικά ο εμπειρογνώμονας του απαιτητή

ήταν ο Γ. Καλησπέρας, επειδή όμως θα απουσίαζε για μεγάλο χρονικό διάστημα στο

εξωτερικό και δεν θα μπορούσε να καταθέσει στο Δικαστήριο, με αίτηση των

δικηγόρων του απαιτητή που έγινε αποδεκτή στις 22.11.84, η έκθεση του Γ.

Καλησπέρα αντικαταστάθηκε με έκθεση του εμπειρογνώμονα I. Κινάνη.

Στην έκθεση του ο κ. Κινάνης

αναφέρει, (σελίδα 2, Τεκ. 5) πως το επίδικο κτήμα βρίσκεται σε πιο καλή θέση

από όλα τα συγκριτικά γιατί είναι σε ύψωμα με ελαφριά απόκλιση μπροστά.

Αναφέρει επίσης πως η νότια του δρόμου πλευρά, στην οποία βρίσκεται το επίδικο

κτήμα, είναι εμπορικότερη από τη βόρεια στην οποία βρίσκονται τα συγκριτικά που

χρησιμοποίησε ο εμπειρογνώμονας της Απαλ. Αρχής. Ο εμπειρογνώμονας του απαιτητή

χαρακτηρίζει το επίδικο κτήμα ως άμεσης αξιοποίησης γιατί ο απαιτητής είχε

κάμει αίτηση διαχωρισμού του σε 19 οικόπεδα με νερό ιδιόκτητο που θα

μεταφερόταν από άλλο κτήμα του που βρίσκεται 5500 πόδια μακρυά από το επίδικο.

Ο κ. Κινάνης χρησιμοποιεί βασικά τη

μέθοδο της απευθείας σύγκρισης αλλά κάμνει χρήση και της μεθόδου της ανάπτυξης,

η οποία, όπως είπε στη μαρτυρία του, βοηθεί στην μέθοδο της απευθείας σύγκρισης

και αποδεικνύει σωστά τα ευρήματά του.[*305]

Τα συγκριτικά

που χρησιμοποιεί ο κ. Κινάνης βρίσκονται στο

συνημμένο κατάλογο, στην έκθεση του και πλαισιώνονται στο

τοπογραφικό σχέδιο του με μπλε μολυβί. Αυτά είναι τα πιο κάτω: -

Τεμάχιο

Αξία κατά σκάλα

Ημερ. πωλήσεως

£2,289

22.2.72

£1,158

3.12.73

£1,079

17.8.73

£1,242

9.7.74

£1,091

14.10.74

£2,055

1.11.75

£2,000

17.1.78

£2,010

20.4.78

£3,827

19.4.79

Στη σελίδα 3

της έκθεσης του ο κ. Κινάνης προχωρεί σε σχολιασμό των συγκριτικών πωλήσεων του

εμπειρογνώμονα της Απαλ. Αρχής και καταλήγει πως συγκρίνοντας το τεμάχιο 613 με

το επίδικο, η τιμή του τελευταίου πρέπει να είναι διπλάσια στον επίδικο χρόνο.

Το ίδιο συμβαίνει και με το τεμάχιο 605. Ο εμπειρογνώμονας θεωρεί την πώληση

του τεμαχίου 70, που αγοράστηκε από τον απαιτητή, καλή σύγκριση. Η αγορά όμως

έγινε με ευκολίες πληρωμής και ο εκτιμητής δεν ξέρει τους όρους, ώστε να

καταλήξει στην αξία της γης σε μετρητά.[*306]

Σχολιασμός της

μαρτυρίας - Ευρήματα

Όπως έχω πει πιο πάνω και οι δύο

εμπειρογνώμονες χρησιμοποιούν την μέθοδο της απευθείας σύγκρισης για να βρουν

την αξία της επίδικης γης κατά τον ουσιώδη χρόνο, αλλά ο εμπειρογνώμονας του

απαιτητή χρησιμοποιεί επίσης και αυτήν της αξιοποίησης, "σαν

επικουρικής" για να χρησιμοποιήσω τη φράση του, μεθόδου (δες τεκμήριο 5).

Η έκθεση του εμπειρογνώμονα της Απαλ. Αρχής, η οποία καταχωρίστηκε στο

Δικαστήριο με βάση τους κανονισμούς που ισχύουν, σημειώνεται τεκμήριο 6. Έχει

νομολογιακά καθιερωθεί και έχω πολλές φορές επαναλάβει κατά την εκδίκαση

υποθέσεων παραπομπής πως η μέθοδος της απευθείας σύγκρισης οδηγεί στα πιο σωστά

αποτελέσματα, εφόσον βεβαίως υπάρχουν οι κατάλληλες προϋποθέσεις για τη

χρησιμοποίησή της. Οι προϋποθέσεις αυτές είναι σε συντομία οι εξής:- Πρέπει να

υπάρχουν πωλήσεις κτημάτων παρομοίας φύσης με το επίδικο και σε περιοχή όπου η

τάση της κτηματαγοράς είναι ομοιόμορφη όπως στη περιοχή που βρίσκεται το

επίδικο. Οι πωλήσεις θα πρέπει να έχουν γίνει σε ημερομηνίες όσο το δυνατό πιο

κοντά στην επίδικη. Βεβαίως απόλυτη προσέγγιση αυτών των δεδομένων δεν είναι

δυνατή· πρέπει όμως να υπάρχει τέτοια που να καθιστά τη σύγκριση ασφαλή, αφού

γίνουν οι αναγκαίες προσαρμογές. Γενικός Εισαγγελέας

της Δημοκρατίας ν. Δέσποινα Μ. Χαραλάμπους και άλλοι (1983) 1 Α.Α.Δ. 431.[*307]

Πώληση στην ελεύθερη αγορά σημαίνει,

όπως ρητά προνοεί το άρθρο 10(α) του Νόμου (15/62), εκούσια πώληση από τον

ιδιοκτήτη. Αν δηλαδή η συναλλαγή στις πωλήσεις γίνει κάτω από οποιεσδήποτε

συνθήκες, είτε αυτές αφορούν ιδιαίτερα στο κτήμα, είτε αυτές αφορούν στα

συμβαλλόμενα μέρη, αυτή δεν μπορεί να θεωρηθεί συγκριτική.

Ο εμπειρογνώμονας του απαιτητή, που

υιοθέτησε στη μαρτυρία του το περιεχόμενο της έκθεσης του, χαρακτηρίζει το

επίδικο κτήμα σε σύγκριση με τα κτήματα όλων των άλλων πωλήσεων, ως το καλύτερο

γιατί αυτό έχει, όπως είπε, άμεση δυνατότητα αξιοποίησης. Ο απαιτητής υπέβαλε

αίτηση διαχωρισμού του κτήματός του σε 19 οικόπεδα προβλέποντας υδατοπρομήθεια

από διάτρηση που βρίσκεται σε άλλο κτήμα του στη περιοχή. Η αίτηση του απαιτητή

απορρίφτηκε γιατί στο μεταξύ έγινε η απαλλοτρίωση. Αν θα γινόταν δεκτή η αίτηση

διαχωρισμού είναι κάτι που δεν μπορεί το Δικαστήριο να το υποθέσει με

βεβαιότητα, γιατί στην άδεια ανώρυξης λάκκου που κατάθεσε ο απαιτητής (τεκμήριο

2), που όπως είπα πιο πάνω βρίσκεται σε άλλο κτήμα του, αναφέρεται ρητά πως η

χρήση του νερού θα ήταν μόνο για κτηνοτροφικούς σκοπούς. Επίσης στους όρους της

άδειας προβλέπεται πως το νερό δεν θα πωλείτο σε άλλον ιδιοκτήτη παρακείμενης

γης εκτός εάν υπήρχε άδεια γι' αυτόν το σκοπό. Πέρα από τα πιο πάνω ο κ.

Κινάνης δέκτηκε πως το επίδικο κτήμα απέχει 5,500 πόδια από τη διάτρηση. Τα

δεδομένα αυτά καθιστούν, κατά τη γνώμη μου, τις πιθανότητες αξιοποίησης του

επίδικου[*308] κτήματος ίσες με τα κτήματα των συγκριτικών

πωλήσεων. Τα πιο πάνω όμως δείχνουν πως οι ιδιαίτερες συνθήκες του απαιτητή τον

έκαμαν να δώσει για το επίδικο κτήμα ψηλότερη τιμή από τη πραγματική του αξία

στην ελεύθερη αγορά, όπως δείχνουν όλες ανεξαίρετα οι πωλήσεις. Ο απαιτητής

δηλαδή που ήταν ιδιοκτήτης και άλλων τεμαχίων γης που αξιοποιούσε στη περιοχή,

ήθελε να επεκτείνει τις δραστηριόστητές του και παρόλον που το επίδικο κτήμα

δεν περιλαμβανόνταν στην υδατοπρομήθεια για τον ίδιο είχε μια ιδιαίτερη αξία,

εφόσον ήλπιζε να γίνει αποδεκτή n

αίτηση του για διαχωρισμό του με πρόνοια νερού από τη διάτρηση που υπήρχε σε

άλλο δικό του κτήμα.

Ο απαιτητής αγόρασε το επίδικο κτήμα

στη τιμή των £30,000.- στις 22.2.72. Η πληρωμή όμως, όπως προβλέπεται από το

συμβόλαιο (τεκμ. 1), έγινε με δόσεις. Η αξία του επομένως σε μετρητά είναι

χαμηλότερη. Ο ίδιος ο απαιτητής λέγει πως αν πλήρωνε μετρητά θα έδιδε

£26,000.-. Δέχομαι πως το αντίστοιχο ποσό σε μετρητά θα ήταν γύρω απ' αυτό που

ανάφερε ο απαιτητής. Τούτο δεν αμφισβητήθηκε κατά την αντεξέταση από την Απαλ.

Αρχή, αν και ο κ. Χ" Πέτρου εισηγήθηκε στον απαιτητή πως το ποσό πρέπει να

ήταν κάπως χαμηλότερο.

Ο κ. Κινάνης, όπως έχω ήδη αναφέρει,

θεωρεί το επίδικο κτήμα κατά πολύ καλύτερο των συγκριτικών για τους λόγους που αναφέρω

πιο πάνω. Έχω ήδη σχολιάσει τις πιθανότητες αξιοποίησης του σε σχέση με τα

συγκριτικά. Κατά τη γνώμη μου είναι οι ίδιες με τα κτήματα που έχουν πρόσωπο

στον κύριο δρόμο[*309] Γερίου-Λατσιών,

όπως δηλαδή των συγκριτικών τεμαχίων 799, 617, και 913. Ορθά ο εκτιμητής της

Απαλ. Αρχής θεωρεί το τεμάχιο 799 το πιο βοηθητικό συγκριτικό γιατί βρίσκεται

ακριβώς απέναντι από το επίδικο, στην άλλη πλευρά του δρόμου. Σωστή επίσης

είναι η διαπίστωση του πως το απίδικο είναι καλύτερο απ' αυτό το συγκριτικό

γιατί διαθέτει μεγαλύτερη πρόσοψη επαφής με το δρόμο. Διαφωνώ όμως με το

ποσοστό αυτό του πλεονεκτήματος. Ο εμπειρογνώμονας της Απαλ. Αρχής το ανεβάζει

στο 15% ενώ η άποψη μου είναι πως αυτό πρέπει να είναι 30%, όπως περίπου

δείχνει και η πώληση του τεμαχίου 913, που βρίσκεται πολύ πιο μακρυά από τα

τεμάχια 799 και το επίδικο που εφάπτονται σχεδόν της οικιστικής περιοχής.

Ο κ. Κινάνης είπε πως δεν είναι ορθό

να βασίζεται ένας εκτιμητής σε μια πώληση μόνο και να καταλήγει σε

αποτελέσματα. Συμφωνώ με αυτό αλλά η τιμή του συγκριτικού, τεμάχιον 799, είναι

μέσα στα πλαίσια της τάσης των τιμών στην ελεύθερη αγορά, όπως αυτό φαίνεται

απ' όλες τις πωλήσεις. Αποτελεί όμως επιπρόσθετη βάση σύγκρισης γιατί

γειτνιάζει με το επίδικο και είναι περίπου της ιδίας έκτασης και παρομοίων

φυσικών χαρακτηριστικών.

Ο κ. Κινάνης ουσιαστικά δεν δέχεται

το κριτήριο της ελεύθερης αγοράς και προχωρεί ο ίδιος να καθορίζει τις αξίες με

βάση δικές του θεωρίες. Παράδειγμα της θέσης του αυτής είναι όταν λέγει πως από

το πραξικόπημα και για 12 μήνες μετά οι αξίες της γης[*310]

αναστατώθηκαν και γι' αυτό δεν πρέπει να λαμβάνονται υπόψη ως σύγκριση αλλά να

βρίσκει ο εμπειρογνώμονας, βασιζόμενος στις γνώσεις του "τις

πραγματικές" όπως τις χαρακτήρισε, αξίες. Ότι οι τιμές της γης

αναστατώθηκαν μετά την εισβολή με τάση τη μείωση τους για ένα χρονικό διάστημα,

είναι γεγονός αλλά η ελεύθερη αγορά καθορίζεται ακριβώς από τους διάφορους

παράγοντες και κριτήριο των αξιών είναι αυτή η αγορά και όχι η θεωρητική γνώμη

του εμπειρογνώμονα ως προς το τι θα έπρεπε να ήταν η αγορά.

Αναφορικά με τη μέθοδο της

αξιοποίησης που χρησιμοποιεί ο κ. Κινάνης σαν "επικουρική μέθοδο"

όπως τη χαρακτήρισε, της απευθείας σύγκρισης, δεν χρειάζεται να πω πολλά. Η

μέθοδος αυτή μπορεί να χρησιμοποιηθεί στις περιπτώσεις όπου δεν υπάρχουν οι

κατάλληλες προϋποθέσεις για τη χρησιμοποίηση της μεθόδου της απευθείας

σύγκρισης. Δημοκρατία ν. Ιωάννη Χριστοφίδη και άλλοι (1984) 1 Α.Α.Δ. 305. Χρησιμοποιείται επίσης στις περιπτώσεις όπου

απαλλοτριώνεται μέρος γης και το υπόλοιπο είναι άμεσα αξιοποιήσιμο και τα

δεδομένα της αξιοποίησης είναι γνωστά. Στην παρούσα υπόθεση κανένας λόγος δεν

συντρέχει χρησιμοποίησης της μεθόδου της αξιοποίησης, γιατί υπάρχουν

συγκριτικές πωλήσεις με βάση τις οποίες βρίσκεται με βεβαιότητα η αξία του

επίδικου κτήματος. Ανεξάρτητα από τη γενική αυτή παρατήρηση ο κ. Κινάνης

χρησιμοποιεί λανθασμένα τη μέθοδο αυτή και τις λεπτομέρειές της, όπως έχει

καταδειχθεί στην αντεξέτασή του από το[*311] δικηγόρο της Απαλ. Αρχής. Συνοπτικά σαν βάση καθορισμού της τιμής

των οικοπέδων ο κ. Κινάνης χρησιμοποιεί τιμές οικοπέδων που πωλήθηκαν πολύ

μεταγενέστερα της επίδικης ημερομηνίας, δίχως να τις προσαρμόζει ανάλογα.

Επίσης δεν αφαιρεί από τα έξοδα διαχωρισμού των οικοπέδων (σελ. 5) διάφορα

κονδύλια, τα οποία πρέπει να αφαιρούνται κατά τη χρησιμοποίηση της μεθόδου

αυτής (δες τη σχετική υπόθεση Δημοκρατία ν. Ιωάννη

Χριστοφίδη και άλλων που αναφέρεται πιο πάνω).

Πέρα από τα πιο πάνω ο κ. Κινάνης δεν αναπροσαρμόζει τις τιμές που πληρώθηκαν

για κτήματα ή οικόπεδα με ευκολίες πληρωμής αντί σε μετρητά. Ο κ. Κινάνης

δικαιολογεί αυτή του τη θέση λέγοντας ότι η διαφορά είναι μικρή. Η διαφορά αυτή

μπορεί να είναι και μικρή, μπορεί να είναι και μεγάλη, εξαρτάται από τους όρους

της σύμβασης. Στην παρούσα υπόθεση π.χ. δεν είναι μικρή. Αντί £30,000.- που συμφωνήθηκε

ως τίμημα της επίδικης ιδιοκτησίας ο ίδιος ο απαιτητής είπε πως αν πλήρωνε

μετρητά θα έδιδε £26,000.-. Τούτο ισχύει και για το τεμάχιο 70 που ο κ. Κινάνης

θεωρεί σαν καλή σύγκριση. Για το τεμάχιο 70 πληρώθηκε το ποσό των £2,055.- το

στρέμμα την 1.11.75. Το τεμάχιο αυτό αγοράστηκε πάλιν από τον απαιτητή με

ευκολίες πληρωμής. Όταν ρωτήθηκε ο κ. Κινάνης ποίοι ήταν οι όροι πληρωμής είπε

πως δεν τους γνώριζε. Αυτό βέβαια ήταν κάτι που ώφειλε να γνωρίζει ο κ. Κινάνης

ως εμπειρογνώμονας.

Με βάση τα πιο πάνω ευρήματά μου

καθορίζω την πληρωτέα αποζημίωση ως εξής:-[*312]

Η κατά στρέμμα αξία της

συγκριτικής πώλησης 799 εφόσον η τιμή αναπροσαρμοστεί στον επίδικο χρόνο

είναι

£ 1,440.-

Σ' αυτό το ποσό πρέπει να

προστεθεί το ποσοστό 30% που αντιπροσωπεύει την καλύτερη αξία του επίδικου

£ 432.-

£ 1,872. -

1,872 Χ 13 στρέμματα και 1500 τ.π. = £ 24,528.

Ο απαιτητής έχει εισπράξει από την

Απαλ. Αρχή το ποσό των £20,750.- με τους τόκους που προβλέπονται από το Νόμο

και το κτήμα έχει ήδη εγγραφεί στο όνομα της Δημοκρατίας (άρθρο 8(1)(β)) του Τροποποιητικού Νόμου 25/83.

Εκδίδεται επομένως απόφαση προς όφελος του απαιτητή για το υπόλοιπο ποσό των £3,778.- με τόκο 7% από 6.12.75 μέχρι 26.5.83

και

μετά 9% μέχρι πληρωμής. Η Απαλ. Αρχή θα πληρώσει επίσης £150.- αμοιβή εκτιμητή

και δικηγορικά έξοδα τα οποία θα υπολογίσει ο Πρωτοκολλητής για ένα δικηγόρο.

Απόφαση για £3,778.- με

τόκο και έξοδα ως ανωτέρω.

[1] (1984) 1 Α.Α.Δ. 1437.