Cypriot court grants eviction order but awards tenant compensation for business goodwill and costs.

[*161 1984 Σεπτεμβρίου 28

(ΑΓΡΟΤΗΣ, Ε. Δ. ΖΑΧΑΡΙΑΔΗΣ, ΤΑΣΟΥΡΗΣ, ΠΑΡΕΔΡΟΙ).

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Μαρία Ολυμπίου,

Αιτήτρια,

ν.

Παναγιώτη Χριστοδουλίδη,

Καθ’ ου η αίτηση.

(Αίτηση Αρ. Ε 33/83).

Ενοικιοστάσιο - Κατάστημα - Ο Περί

Ενοικιοστασίου Νόμος, 23/83 - Άρθρο 11(1)(ζ) - Οι προϋποθέσεις ανακτήσεως κατοχής καταστήματος δυνάμει

του εν λόγω άρθρου είναι: (α). Η ενοικίαση να καλύπτεται από τον περί

Ενοικιοστασίου Νόμον, (β) Το κατάστημα να απαιτήται λογικά προς κατοχήν από τον

ιδιοκτήτη (Η σχετική ανάγκη πρέπει να είναι γνήσια και παρούσα, κάτι

περισσότερο από απλή επιθυμία, αλλά κάτι ολιγώτερο από απόλυτη ανάγκη), (γ) Ο

ιδιοκτήτης να μην έχει μπορέσει να εξεύρει άλλη ανάλογη στέγη για την

επιχείρηση του με λογικό ενοίκιο ( Έννοια και ανάλυση του όρου "ανάλογη στέγη"), (δ) Η

ταλαιπωρία, που θα προξενηθεί από την έκδοση του διατάγματος, να είναι

μικρότερη για τον ενοικιαστή από την ταλαιπωρία, που θα υποστεί ο ιδιοκτήτης,

αν δεν εκδοθεί διάταγμα (Έννοια και ανάλυση του όρου "περιστάσεις της υποθέσεως"),

(ε) Η έκδοση του διατάγματος να θεωρηθεί από το Δικαστήριον ως λογική (Τι

πρέπει να ληφθεί υπ' όψη κατά την κρίση περί του "λογικού" της

εκδόσεως του διατάγματος) - Βάρος αποδεί­ξεως των προϋποθέσεων (β)(γ) και (δ)

ανωτέρω - Πίπτει επί ώμων αιτητρίας - Εισήγηση ότι η προϋπόθεση (δ) πρέπει να

αποδειχθεί πέραν πάσης ευλόγου αμφιβολίας - Απορριπτέα - Βάρος αποδείξεως

ικανοποιείται, αν προϋπόθεση αποδειχθεί με βάση τον νόμον των πιθανοτήτων (Balance of probabilities).

Ενοικιοστάσιο - Αναστολή εκτελέσεως

διατάγματος εξώσεως - Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος 23/83, άρθρο 11(2) - Το Δικαστήριον Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν έχει εξουσία να

διατάξει αναστολήν εκτελέσεως διατάγματος ανακτήσεως κατοχής καταστήματος

εκδοθέντος δυνάμει του άρθρου 11(1)(ζ) του εν λόγω νόμου.[*142]

Ενοικιοστάσιο - Αποζημίωση ενοικιαστού

κατά του οποίου εκδίδεται διάταγμα εξώσεως - Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος 23/83,

άρθρο 12 - Περιπτώσεις όπου μπορεί να δοθεί αποζημίωση - Διακριτική ευχέρεια

Δικαστηρίου στις περιπτώσεις αυτές.

Ενοικιοστάσιο - Πληρωμή εις ενοικιαστή,

κατά του οποίου εκδίδεται

διάταγμα εξώσεως, ποσού λόγω εμπορικής ευνοίας - Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος

23/83, άρθρο 13 - Οι αναγκαίες προϋποθέσεις εκδόσεως του σχετικού διατάγματος

πληρωμής - Έννοια όρου "εμπορική εύνοια".

Ενοικιοστάσιο - Πρακτική - Έξοδα -

Διακριτική ευχέρεια Δικαστηρίου - Ο Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικός

Κανονισμός 1983.

Ν. Στυλιανίδου (Δνίς) για Ε.

Ευσταθίου,

Δικηγόρο, για την Αιτήτρια.

Κ. Μιχαηλίδης, για τον Καθ' ου η αίτηση.

ΑΠΟΦΑΣΗ

Η απόφαση του δικαστηρίου δόθηκε από:-

ΑΓΡΟΤΗ, Ε.Δ. : Η αιτήτρια με αίτηση της Αρ. 238/81 του Επαρχιακού Δικαστηρίου

Λευκωσίας, που, σύμφωνα με

το άρθρο 32(1) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/1983 ως

εκκρεμής δικαστική υπόθεση μεταφέρθηκε και καταχωρίστηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου Ελέγχου

Ενοικιάσεων (Τμήμα Λευκωσίας με Αρ. Ε 33/83, ζητά Διάταγμα του Δικαστηρίου που

να διατάσσει τον Καθ’ ου η αίτηση να παραδώσει σ' αυτή ελεύθερη κατοχή του υποστατικού που βρίσκεται στη γωνία Λήδρας 79 και

Νικοκλέους 1 στη

Λευκωσία.

Λόγος ανακτήσεως κατοχής είναι ο

προβλεπόμενος από το άρθρο 11(1)(ζ) του Ν. 23/1983.[*143]

Το άρθρο 11(1) αναφέρει:

"11(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα

εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος,

διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου

ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

(ζ) Εις περίπτωσιν καθ' ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της

συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση

ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην δια την επιχείρησίν του ή διά σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την

έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος :

Νοείται ότι ουδεμία

απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το

Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλύτερα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή

της αποφάσεως, παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου"

Από τη μαρτυρία που βρίσκεται μπροστά

μου βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα πιο κάτω:

Η αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια του

επίδικου υποστατικού από το 1980 και το πήρε από τον πατέρα της δυνάμει δωρεάς.

Ο πατέρας της το αγόρασε το 1963. Το υποστατικό, που είναι ένα μικρό κατάστημα,

κτίστηκε το 1925 και βρίσκεται στην γωνία Λήδρας και Νικοκλέους. Η Νικοκλέους

είναι ο τελευταίος[*144] κάθετος

δρόμος, μεταξύ Λήδρας και Ονασαγόρου, πριν την κατεχόμενη από τα τουρκικά

στρατεύματα Λευκωσία.

Πριν από τα γεγονότα του 1974 και του

1964 το κατάστημα βρισκόταν σε μια πάρα πολύ καλή εμπορική θέση.

Η αιτήτρια, μέχρι το 1979, εργαζόταν

στις Κυπριακές Αερογραμμές αφού φοίτησε στην Αγγλογαλλική Σχολή στην Λευκωσία

και σε κάποια σχολή για τουριστικά στην Αθήνα.

Το 1978 παντρεύτηκε και το 1979

μετακόμισε σε διαμέρισμα που αγόρασαν στη Λάρνακα, όπου πήρε εργασία ο σύζυγος

της. Οι συζυγικές τους σχέσεις δεν πήγαν καλά και κατά διαστήματα βρισκόταν σε

διάσταση. To 1980 ήταν ρε διάσταση με τον άντρα της για δεύτερη φορά για 3-4 μήνες και 1981

για ένα μήνα, όμως οι προστριβές δεν σταμάτησαν μέχρι τον Οκτώβριο του 1983 που

εγκατέλειψε οριστικά τον σύζυγο της και μετακόμισε σε ιδιόκτητο διαμέρισμα στην

Παλλουριώτισσα. Από το 1979 δεν εργάζεται και σήμερα έχει και μια κόρη δυο

χρονών περίπου.

Περιουσία της είναι το διαμέρισμά της

στην Παλλουριώτισσα, το διαμέρισμά της στην Λάρνακα, που πιθανόν να ανήκει εν

μέρει και στον σύζυγο της και το επίδικο υποστατικό.

Οι γονείς της κατοικούν κάτω από το δικό

της διαμέρισμα, ενοικιάζουν ένα κατάστημα στην οδό Λεύκωνος, κοντά στην πράσινη

γραμμή και ασχολούνται με είδη νεωτερισμού, (γυναικεία είδη και εσώρουχα) και απ' αυτό το κατάστημα η αιτήτρια

απέκτησε κάποια εμπειpία αυτής της δουλειάς.

Το επίδικο κατάστημα το θέλει για να

εργαστεί η ίδια με την πώληση εξωτερικών ειδών νεωτερισμού (φορέματα, τρικά

κ.ά.) και καλλυντικών.[*145]

Ο καθ' ου η αίτηση είναι ενοικιαστής του

επίδικου υποστατικού από το 1962, και για να αρχίσει η ενοικίαση πλήρωσε στον

προηγούμενο ενοικιαστή £400.- "αέρα" για να του παραχωρήσει το

υποστατικό και £800.- για εμπορεύματα και εξοπλισμό. Μέχρι τον Μάιο του 1981 πλήρωνε £35.- ενοίκιο και από

τον Μάιο του 1981 το ενοίκιο αυξήθηκε σε £50.- τον μήνα, ποσό που εκ συμφώνου

καθορίστηκε από το Δικαστήριο και που καταβάλλεται μέχρι σήμερα.

Είναι οικογενειάρχης με σύζυγο και τρία

παιδιά ηλικίας 15, 20 και 25 χρονών. Η σύζυγος του και ο μεγάλος του γιος που

είναι διπλωματούχος στην διεύθυνση επιχειρήσεων απασχολούνται μαζί του. Έχει

ένα εργαστήριο που 9-10 κοπέλλες ράβουν φορέματα, φούστες, μπλούζες κ.ά., που

προμηθεύουν το επίδικο κατάστημα, και άλλο ένα κατάστημα μπορεί τριπλάσιο από

το επίδικο που βρίσκεται στη Λήδρας 99 σε πολύ μικρή απόσταση από το επίδικο

και σε πιο καλή εμπορική θέση. Το εργοστάσιο έχει και ελάχιστες χονδρικές

πωλήσεις και περιπλέον προμηθεύει και άλλα καταστήματα του Καθ’ ου η αίτηση. Τα

εισοδήματά του από το επίδικο είναι το 1/3 των εισοδημάτων του άλλου

καταστήματος. Από το επίδικο κατάστημα κερδίζει £3,000 - 5,000.- τον χρόνο,

όπως ισχυρίστηκε, όμως το Δικαστήριον δεν είναι βέβαιο, γιατί ο ενοικιαστής δεν

απάντησε καθαρά σ' αυτό το θέμα. Βασικά σ' αυτό απασχολείται μια πωλήτρια που

παίρνει γύρω στις £100.- τον μήνα. Στο άλλο κατάστημα που ενοικίασε το 1972 στη

Λήδρας 99 απασχολείται ο ίδιος, η σύζυγος του και μια πωλήτρια, και πάνω από το

κατάστημα έχει ένα διαμέρισμα που το χρησιμοποιεί σαν το εργαστήριο του.[*146]

Το 1967 ίδρυσε

την Εταιρεία Παναγιώτης Χριστοδουλίδης Λτδ. που έχει το 51% των μετοχών και το

υπόλοιπο η γυναίκα του και τα παιδιά του. Απ' αυτή την

εταιρεία κερδίζει, όπως μας είπε, £3,000-5,000. - τον χρόνο.

Το 1976 αγόρασε την Εταιρεία LADY HOUSE LIMITED. Τις περισσότερες μετοχές τις έχει η γυναίκα του και τις

υπόλοιπες ο ίδιος. Αυτή η εταιρεία έδρευε στη Λεωφόρο Μακαρίου Γ'' στη Λευκωσία

(δίπλα στο Σιρόκκο) και πούλησε τον αέρα του καταστήματος και έφυγε. Την 1η

Ιουλίου 1983 ενοικίασε (η εταιρεία αυτή) ένα κατάστημα δίπλα από την Υπεραγορά

"ΔΗΜΟΣ" στον Στρόβολο που στις 16.3.84 μας είπε στο Δικαστήριον ότι

το εγκατέλειψε και για να φύγει πήρε £3,000.- "αέρα".

Η περιουσιακή κατάσταση του Καθ’ ου η

αίτηση και της οικογένειας του είναι η πιο κάτω:

Έχει ένα σπίτι στην Μακεδονίτισσα, ένα

οικόπεδο δίπλα από το

σπίτι, ένα οικόπεδο κοντά στο Ρ.Ι.Κ. και ένα τεμάχιο 2 1/2 σκάλες στον

Στρόβολο, όλα αυτά στο όνομα της γυναίκας του. Έχει την εταιρεία Παναγιώτης Χριστοδουλίδης Λτδ. αξίας £20,000.- όπως μας

είπε που κερδίζει κάθε χρόνο £3,000-5,000.-. Έχει την εταιρεία LADY HOUSE LIMITED που φαίνεται ότι την αγόρασε το 1976 για να πάρει δυο φορές "αέρα" μέχρι σήμερα. Έχει το επίδικο κατάστημα που όπως

μας είπε κερδίζει £3,000-5,000.- τον χρόνο και που για λόγους φόρου εισοδήματος

το παρουσιάζει σαν LADY HOUSE LIMITED. Είναι ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος πάνω από το επίδικο

κατάστημα. Από τις δυο πιο πάνω εταιρείες παίρνει μισθό. £6,000.- τον χρόνο και

£5,000.- η γυναίκα του, και αν τα κέρδη είναι περισσότερα, παίρνουν[*147] μεγαλύτερο μισθό, Ακόμη είναι μέτοχος σε μια εργοληπτική εταιρεία μαζί με δυο

άλλους και έχουν ένα σπίτι προς πώληση. Όμως συγχρόνως η εταιρεία

αυτή οφείλει £10,000.-.

Τέλος η εταιρεία Παναγιώτης

Χριστοδουλίδης Λίμιτεδ έχει τρεχούμενο με χρεωστικό γύρω στις £20,000.- όμως

έχει και εμπορεύματα μέχρι £30,000.-.

Ο Καθ’ ου η αίτηση μας είπε ότι το

ενοικιαστήριο έγγραφο της Λήδρας 99 και της Λήδρας 79 είναι στο όνομά του και

ότι εισπράττει από τις δραστηριότητές του, επειδή είναι οικογενειακές

εταιρείες, πηγαίνουν στο ίδιο ταμείο.

Το Δικαστήριο για να εκδώσει διάταγμα εξώσεως πρέπει να εξετάσει:

α) Αν

η ενοικίαση καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου

Νόμο.

β) Αν

το επίδικο κατάστημα απαιτείται λογικά προς κατοχή

από τον ιδιοκτήτη.

γ) Αν

ο ιδιοκτήτης δεν μπόρεσε να εξασφαλίσει άλλη

ανάλογη στέγη για την επιχείρηση του και με λογικό ενοίκιο.

δ) Αν

η ταλαιπωρία που θα προξενηθεί από την έκδοση του

διατάγματος θα είναι

μικρότερη για τον ενοικιαστή παρά για τον ιδιοκτήτη, αφού λάβει υπ' όψιν του

όλες τις περιστάσεις της υπόθεσης, και τέλος

ε) Αν

θεωρεί λογική την έκδοση διατάγματος εξώσεως.

Θα εξετάσω τώρα ξεχωριστά τα πιο πάνω:[*148]

(α) Ακίνητο, λέει ο Νόμος σημαίνει

υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που κείται εντός ελεγχομένης

περιοχής και συνεπληρώθη προ της ημερομηνίας ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου

ήτοι προ της 22ας Απριλίου 1983 και Ελεγχόμενη περιοχή σημαίνει πάσαν

περιοχήν εν Κύπρω κηρυχθείσαν ως τοιαύτην δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου

του 1975-1980 και Θέσμιος ενοικιαστής σημαίνει ενοικιαστή ακινήτου που

κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικιάσεως εξακολουθεί να κατέχει το

ακίνητο και περιλαμβάνει πάντα θέσμιο ενοικιαστή προ της ενάρξεως ισχύος του

παρόντος Νόμου. Στην περίπτωση μας βλέπουμε ότι το ακίνητο κτίστηκε πριν από

τις 22.4.1983, βρίσκεται στη Λευκωσία, που με διάταγμα είναι κηρυγμένη

ελεγχόμενη περιοχή και του ενοικιαστή η πρώτη ενοικίαση έληξε προ πολλού και

παραμένει στο υποστατικό σαν θέσμιος ενοικιαστής άλλωστε έγινε θέσμιος

ενοικιαστής με τον προηγούμενο περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1975-1980,

Επομένως καλύπτεται από το Νόμο Περί Ενοικιοστασίου.

(β) Η ιδιοκτήτρια έχει μόνο αυτό το κατάστημα θέλει να

ασχοληθεί με πώληση καλλυντικών και φορεμάτων από το εξωτερικό, δεν εργάζεται

σήμερα, μετά που σταμάτησε από τις Κυπριακές Αερογραμμές, το 1979, έχει σοβαρά

προβλήματα οικογενειακά και ζητά να αποκτήσει οικονομική ασφάλεια και εργασία.

Το βάρος της αποδείξεως του αν απαιτείται λογικά το κατάστημα το φέρει η

Αιτήτρια. Η ανάγκη πρέπει να είναι γνήσια και παρούσα. Βασική σχετική υπόθεση

είναι[*149] η Aitken v. Shaw (1933) S.L.T. (Sheriff Ct) 21 όπως

υιοθετήθηκε στην Keneally v. Dunns (1977) 2 All E.R.16 και στην απόφαση Σάββας

Γιαννόπουλος ν. Μαρίτσα Θεοδούλου (1979) 1 C.L.R. 215, όπου το Δικαστήριο

προσπάθησε να δώσει ορισμό της φύσης της ανάγκης που πρέπει να υπάρχει για τον

αιτητή για να απαλλαγεί από το βάρος της απόδειξης και είπε ότι απαιτείται:

"A genuine present need, something more than desire al

though something much less than absolute necessity".

Στην υπόθεση Dundas v. Seelingsohn (1960) S.A. 249 ο Δικαστής Diemont αναφέρει:

"The landlord need not, however, demonstrate a dire

necessity".

Στην υπόθεση Ν. Ανδρέου v. Α. Χριστοδούλου (1978) 1 C.L.R.192 ειπώθηκε ότι:

"The need must be a

definite and immediate one".

Σχετικές είναι και οι υποθέσεις Γεώργιος

Είκοσι ν. Αθανασία Θωμά. 21 G.L.R. 215, Ευάγγελος Λουκά v Δημήτρης Μ. Δημήτρη (1981) 1 C.L.R. 65, Ανδρέας Αντωνιάδης ν. Μαρία Παντελή κ.ά. (1979) 1 C.L.R. 57, Ελένη Θεμιστοκλέους ν. Δήμητρα Στεφανίδου ( 1979) 1 C.L.R. 533.

Από τη μαρτυρία που βρίσκεται ενώπιον

μου και από την όλη συμπεριφορά της αιτήτριας κατά την ακροαματική διαδικασία

βρίσκω ότι το κατάστημα απαιτείται λογικά προς κατοχή από την αιτήτρια και ότι

η ανάγκη της είναι και γνήσια και παρούσα και οριστική μετά τα συνεχή

οικογενειακά της προβλήματα και την απώλεια της δουλειάς της, και γενικά απ’

όλες[*150] τις περιστάσεις.

(γ) Έρχομαι

τώρα να εξετάσω αν η ιδιοκτήτρια δεν μπόρεσε να εξασφαλίσει άλλο ανάλογο

κατάστημα για την επιχείρηση της. Ο νέος Περί Ενοικιοστασίου Νόμος έχει

διαφοροποιηθεί από τους προηγούμενους νόμους και θέτει ως προϋπόθεση της έξωσης

να μην μπόρεσε ο ιδιοκτήτης να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη στέγη για την

επιχείρηση του. Επομένως το βάρος της απόδειξης βρίσκεται πάνω στον ιδιοκτήτη

να αποδείξει ότι δεν μπόρεσε να βρει άλλο κατάστημα.

Ανάλογο κατάστημα σημαίνει κατάστημα που

συγκριτικά με την τοποθεσία, την εμπορικότητα, τη γενική κατάσταση, το μέγεθος,

την ηλικία και πολλά άλλα

κριτήρια, προσομοιάζει προς το επίδικο κατάστημα.

Στην περίπτωση μας το επίδικο κατάστημα

βρίσκεται στην οδό Λήδρας και Νικοκλέους γωνία, στη Λευκωσία. Υπάρχει μαρτυρία

και είναι γνωστό στο Δικαστήριο ότι σε μια τόσο κεντρική εμπορική οδό όπως την

Λήδρας ή και την Ονασαγόρου ακόμη δεν υπάρχουν καταστήματα προς ενοικίαση και

σε περίπτωση που προσφέρεται προς ενοικίαση ζητείται ποσό αρκετά μεγάλο ως

"αέρας". Μας αναφέρθηκαν από τον Καθ’ ου η αίτηση περιπτώσεις κοντά

στο επίδικο και στη Λήδρας και στη Νικο- κλέους που πληρώθηκε

"αέρας".

Η αιτήτρια μας είπε ότι δεν μπόρεσε να

βρει άλλο ανάλογο κατάστημα και ο Καθ’ ου η αίτηση στην αντεξέταση του μας είπε

ότι "Αυτή τη στιγμή είναι εντελώς αδύνατο να βρει κάποιος κατάστημα μέσα

στην περιοχή κοντά στη Λήδρας και για να βρει πρέπει να θυσιάσει πέραν των

£20,000.- "αέρα".[*151]

Επομένως βρίσκω ότι δεν υπάρχει άλλο

ανάλογο κατάστημα και εφ' όσον έτσι έχουν τα πράγματα δεν χρειάζεται να εξετάσω

αν υπάρχει, "με λογικό ενοίκιο".

(δ) Έρχομαι

τώρα να ζυγίσω την ταλαιπωρία που θα προξενηθεί στους διαδίκους αν δεν

πετύχουν. Η αιτήτρια αν δε πάρει το κατάστημά της θα μείνει χωρίς ανάλογο

κατάστημα γιατί όπως πιο πάνω αναφέρθηκε δεν υπάρχει, και επομένως δεν θα

δραστηριοποιηθεί οικονομικά και θα μείνει χωρίς βιοποριστική απασχόληση και

όπως αντιληφθήκαμε στην ακρόαση με τα οικογενειακά της προβλήματα έχει μεγάλη

ανάγκη να απασχοληθεί και για καθαρά ακόμη ψυχολογικούς λόγους. Ο Καθ’ ου η

αίτηση αν διαταχθεί να παραδόσει ελεύθερη κατοχή του καταστήματος, θα ζημιωθεί

από τα έσοδα του καταστήματος, θα χάσει κάποιους πελάτες, όμως εφ' όσον

ασχολείται και με άλλες δουλειές δεν θα χάσει τα βιοποριστικά του εισοδήματα,

γιατί θα σχολείται με την ίδια δουλειά στην Λήδρας 99, στο πιο μεγάλο κατάστημα

π ου έχει σε πάρα πολύ μικρή απόσταση από το

επίδικο κατάστημα, πιο μακρυά από την πράσινη γραμμή, και σε πιο εμπορικό μέρος

της Λήδρας, θα ασχολείται με το εργαστήριον του που βρίσκεται σε διαμέρισμα

πάνω από το κατάστημα της Λήδρας 99 και που απασχολεί 9-10 κοπέλλες, θα

συνεχίσει κανονικά τις χονδρικές του πωλήσεις έστω και σε ένα πελάτη της

Λάρνακας, θα τροφοδοτεί με εμπορεύματα του το κατάστημα της Λήδρας 99 και άλλα

καταστήματα που θα ανοίξει στον Στρόβολο ή σε άλλες περιοχές για την εταιρεία

του την LADY HOUSE LIMITED, και θα συνεχίσει πιθανόν τις εργοληπτικές του

δραστηριότητες στην εταιρεία που είναι μέτοχος κατά το 1/3. Έπειτα η εμπορική

εμπειρία του Καθ’ ου η αίτηση θα του επιτρέψει πιστεύω σύντομα, αν επιθυμεί, να[*152]

Επομένως βρίσκω ότι δεν υπάρχει

άλλο ανάλογο κατάστημα και εφ' όσον έτσι έχουν τα πράγματα δεν χρειάζεται να

εξετάσω αν υπάρχει, "με λογικό ενοίκιο".

(δ) Έρχομαι

τώρα να ζυγίσω την ταλαιπωρία που θα προξε-

νηθεί στους διαδίκους αν δεν

πετύχουν. Η αιτήτρια αν δε πάρει το κατάστημά της θα μείνει χωρίς ανάλογο

κατάστημα γιατί όπως πιο πάνω αναφέρθηκε δεν υπάρχει, και επομένως δεν θα

δραστηριοποιηθεί οικονομικά και θα μείνει χωρίς βιοποριστική απασχόληση και

όπως αντιληφθήκαμε στην ακρόαση με τα οικογενειακά της προβλήματα έχει μεγάλη ανάγκη

να απασχοληθεί και για καθαρά ακόμη ψυχολογικούς λόγους. Ο Καθ’ ου η αίτηση αν

διαταχθεί να παραδόσει ελεύθερη κατοχή του καταστήματος, θα ζημιωθεί από τα

έσοδα του καταστήματος, θα χάσει κάποιους πελάτες, όμως εφ'όσον ασχολείται και

με άλλες δουλειές δεν θα χάσει τα βιοποριστικά του εισοδήματα, γιατί θα

σχολείται με την ίδια δουλειά στην Λήδρας 99, στο πιο μεγάλο κατάστημα π ου

έχει σε πάρα πολύ

μικρή απόσταση από το

επίδικο κατάστημα, πιο μακρυά από την πράσινη γραμμή, και σε πιο εμπορικό μέρος

της Αήδρας, θα ασχολείται με το εργαστήριον του που βρίσκεται σε διαμέρισμα

πάνω από το κατάστημα της Λήδρας 99 και που απασχολεί 9-10 κοπέλλες, θα

συνεχίσει κανονικά τις χονδρικές του πωλήσεις έστω και σε ένα πελάτη της

Λάρνακας, θα τροφοδοτεί με εμπορεύματα του το κατάστημα της Λήδρας 99 και άλλα

καταστήματα που θα ανοίξει στον Στρόβολο ή σε άλλες περιοχές για την εταιρεία

του την LADY HOUSE LIMITED,

και θα συνεχίσει πιθανόν τις εργοληπτικές του δραστηριότητες στην εταιρεία που

είναι μέτοχος κατά το 1/3. Έπειτα η εμπορική εμπειρία του Καθ’ ου η αίτηση θα

του επιτρέψει πιστεύω σύντομα, αν επιθυμεί, να

Επομένως βρίσκω ότι δεν

υπάρχει άλλο ανάλογο κατάστημα και εφ' όσον έτσι έχουν τα πράγματα δεν

χρειάζεται να εξετάσω αν υπάρχει, "με λογικό ενοίκιο".

(δ) Έρχομαι

τώρα να ζυγίσω την ταλαιπωρία που θα προξενηθεί στους διαδίκους αν δεν

πετύχουν. Η αιτήτρια αν δε πάρει το κατάστημά της θα μείνει χωρίς ανάλογο

κατάστημα γιατί όπως πιο πάνω αναφέρθηκε δεν υπάρχει, και επομένως δεν θα

δραστηριοποιηθεί οικονομικά και θα μείνει χωρίς βιοποριστική απασχόληση και

όπως αντιληφθήκαμε στην ακρόαση με τα οικογενειακά της προβλήματα έχει μεγάλη

ανάγκη να απασχοληθεί και για καθαρά ακόμη ψυχολογικούς λόγους. Ο Καθ’ ου η

αίτηση αν διαταχθεί να παραδόσει ελεύθερη κατοχή του καταστήματος, θα ζημιωθεί

από τα έσοδα του καταστήματος, θα χάσει κάποιους πελάτες, όμως εφ' όσον

ασχολείται και με άλλες δουλειές δεν θα χάσει τα βιοποριστικά του εισοδήματα,

γιατί θα σχολείται με την ίδια δουλειά στην Λήδρας 99, στο πιο μεγάλο κατάστημα

π ου έχει σε πάρα πολύ μικρή απόσταση από το επίδικο κατάστημα, πιο μακρυά από

την πράσινη γραμμή, και σε πιο εμπορικό μέρος της Λήδρας, θα ασχολείται με το

εργαστήριον του που βρίσκεται σε διαμέρισμα πάνω από το κατάστημα της Λήδρας 99

και που απασχολεί 9-10 κοπέλλες, θα συνεχίσει κανονικά τις χονδρικές του

πωλήσεις έστω και σε ένα πελάτη της Λάρνακας, θα τροφοδοτεί με εμπορεύματα του

το κατάστημα της Λήδρας 99 και άλλα καταστήματα που θα ανοίξει στον Στρόβολο ή

σε άλλες περιοχές για την εταιρεία του την LADY HOUSE LIMITED, και θα συνεχίσει πιθανόν τις εργοληπτικές του

δραστηριότητες στην εταιρεία που είναι μέτοχος κατά το 1/3. Έπειτα η εμπορική

εμπειρία του Καθ’ ου η αίτηση θα του επιτρέψει πιστεύω σύντομα, αν επιθυμεί, να[*152] δραστηριοποιηθεί και να επεκτείνει τον

κύκλο εργασιών και κερδών του. Δεν θα υποστεί ζημιές στα εμπορεύματά του από τη

διάλυση αυτού του καταστήματος, δεν έχει να μετακινήσει μεγάλον εξοπλισμό και

εμπορεύματα με κίνδυνο να του καταστραφούν, και δεν θα καταστραφεί η επιχείρηση

του γενικά.

Ο ευπαίδευτος Δικηγόρος του Καθ’ ου η

αίτηση στην αγόρευση του ανέφερε ότι η αιτήτρια έπρεπε να πείση το Δικαστήριο

πέραν πάσης αμφιβολίας ότι θα υφίστατο μεγαλύτερη ταλαιπωρία. Δεν συμφωνώ με

την θέση αυτή γιατί εδώ πρόκειται περί Πολιτικής αγωγής και το κριτήριο

αποδείξεως πολιτικών και όχι ποινικών υποθέσεων είναι ότι δεν μπορώ να απαιτήσω

από τον εαυτό μου να είμαι πεπεισμένος πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας ότι η

αιτήτρια θα υποστεί μεγαλύτερη ταλαιπωρία αλλά κατά πόσο επί τη βάσει των

πιθανοτήτων η αιτήτρια έπεισε το Δικαστήριο ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα υποστεί μεγαλύτερη ταλαιπωρία. Στο σύγγραμμα Woodfall 1978, Landlord & Tenant, τόμος 3, 2δη έκδοση στην παράγραφο 3-0175 και κάτω από τον τίτλο Greater hardship, βλέπουμε γενικά το θέμα της "μεγαλύτερης

ταλαιπωρίας" και στο σύγγραμμα R.E. Megarry Q.C. 1967, The RentActs ,τόμος 1, 10η έκδοση, σελίδα

293. Σχετικές υποθέσεις είναι οι Rhodes v. Cornford

(1947) 2 All E.R. 601, Mc Donnell v. Daly (1969) 3 All E.R. 851, Thomas

v. Fryer (1970) 2 All E.R.1. Ο όρος

περιστάσεις της υποθέσεως είναι ευρύτατος και το κάθε τι έχει την βαρύτητά του

υπέρ του ενός ή του άλλου των διαδίκων. Ο νόμος δίδει στον Δικαστή το δικαίωμα

και την υποχρέωση να λάβει υπ' όψιν του το κάθε τι υπέρ του ενός ή του άλλου των διαδίκων.

Στην υπόθεση Coplans v.King (1947)

2 All E.R. 393 βλέπουμε ότι:[*153]

"The county court judge's decision on the balance of

hardship is final.".

Στο δικό μας νόμο Περί Ενοικιοστασίου με

την εισαγωγή του θεσμού της εφέσεως δι' υπομνήματος (case stated) η υποχρέωση του Δικαστού του Δικαστηρίου Ελέγχου

Ενοικιάσεων γίνεται ακόμη μεγαλύτερη γιατί έφεση δεν χωρεί επί γεγονότων. Είδα

με προσοχή το όλο θέμα και όλες τις περιστάσεις και ευρίσκω ότι μεγαλύτερη

ταλαιπωρία θα υποστεί η αιτήτρια αν δεν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα

ανακτήσεως κατοχής.

Θα εξετάσω τώρα αν το

Δικαστήριον θεωρεί λογική την έκδοση του διατάγματος ανακτήσεως κατοχής. Το

θέμα αυτό είναι αποκλειστικά θέμα διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου και θα

εξετασθεί αφού ληφθούν υπ' όψιν όλες οι περιστάσεις της υποθέσεως. Οι

περισσότερες από τις περιστάσεις είναι οι ίδιες μ' αυτές που βλέπουμε και στο

θέμα της ταλαιπωρίας, άνκαι σε μερικές περιπτώσεις μια διαταγή για έξωση μπορεί να είναι λογική

άνκαι προκαλεί μεγαλύτερη ταλαιπωρία στον ενοικιαστή παρά τον ιδιοκτήτη όπως

αναφέρει ο Bucknill L.J. στην Chandler v. Strevett (1947) 1 All E.R. 164. Η διακριτική αυτή

ευχέρεια του Δικαστηρίου πρέπει να ασκείται όπως αναφέρει ο Macardie J., στην υπόθεση Chiverton v. Ede (1921) 2

Κ.Β. 30 στη σελίδα 44-45:

"In a judicial manner, having regard on the one hand

to the general scheme and purpose of the Act, and on the other to the special

conditions, including to a large extent matters of a domestic and social

character.".

Κατευθυντήριες γραμμές για το πως πρέπει

να ασκείται η διακριτική αυτή ευχέρεια δόθηκαν από τον Lord Greene, M.R. in Cumming v. Danson (1942) 2 All E.R. 653 at p. 655:[*154]

"In considering reasonableness under this section, it

is my opinion perfectly clear that the duty of the Judge is to take into

account all relevant circumstances as they exist at the date of the hearing.

That he must do in what I venture to call a broad, common sense way as a man of

the world, and come to his conclusion giving such weight as he thinks right to

the various factors in the situation. Some factors may have little or no

weight, others may be decisive, but it is quite wrong for him to exclude from

his consideration matters which he ought to take into account".

Από τη μαρτυρία που βρίσκεται ενώπιον

μου και από την όλη συμπεριφορά των μαρτύρων κατά την ακρόαση και αφού έλαβα

υπ' όψη μου όλες τις

περιστάσεις της υποθέσεως θεωρώ λογική την έκδοση του διατάγματος εξώσεως.

Το άρθρο 11 (2) του Νόμου 23/1983

αναφέρει:

"11(2). Το Δικαστήριον, εκδίδον απόφασιν ή διάταγμα δυνάμει των

παραγράφων (α), (β), (γ), (δ), (ε), (στ), (η), (θ), (ι), (ια) και (ιβ) του

άρθρου τούτου, δύναται, τηρουμένου του όρου ότι ο ενοικιαστής θα πληρώση παν

ποσόν το οποίον νομίμως οφείλεται ή δυνατόν να καταστή οφειλόμενον υπ' αυτού,

να αναστείλη την εκτέλεσιν της αποφάσεως ή του διατάγματος ή να αναβάλη την

ημερομηνίαν κατοχής διά τοιαύτην περίοδον μη υπερβαίνουσαν το εν έτος, εκτός

εάν οι διάδικοι άλλως ήθελον συμφωνήσει, και υπό την επιφύλαξιν τοιούτων όρων

οίους το Δικαστήριον ήθελε θεωρήσει καταλλήλους".[*155]

Από την πιο πάνω διάταξη φαίνεται ότι, σε περιπτώσεις

έξωσης ενοικιαστών από καταστήματα, δεν δίδεται οποιαδήποτε δυνατότητα στο

Δικαστήριον να αναστείλει την εκτέλεση απόφασης ή διατάγματος του για έξωση.

Ίσως να φαίνεται παράλογο το γεγονός όμως ότι αναγράφονται στον Νόμο (α) (β)

κ.λ.π. δηλαδή όλες οι περιπτώσεις εξώσεως πλην της (ζ) για τα καταστήματα, ίσως

ο νομοθέτης να ήθελε, για δικούς του λόγους, να μην τα περιλάβει.

Στην υπόθεση Ανδρέας Μιχαηλίδης ν. Γεώργιος Γαβριηλίδης (1980) 1 C.L.R. p. 244, στην σελίδα 260 τελευταία παράγραφος ο Δικαστής Χ’Αναστασίου αναφέρεται στην απόφαση του Lord Scarman στην υπόθεση Duport Steels Ltd. v. Sirs (1980) 1 All E.R. 529 που λέει:

"In the field of Statute Law the Judge must be

obedient to the will of the Parliament as expressed in its enactments. In this

field Parliament makes and unmakes the Law, the Judge's duty is to interpret

and to apply the Law, not to change it to meet the Judge's idea of what justice

requires. Interpretation does, of course, imply in the interpreter a power of

choice where differing constructions are possible. But our Law requires the

Judge to choose the construction which in his judgment best meets the

legislative purpose of the enactment. If the result be unjust but inevitable,

the Judge may say so and invite Parliament to reconsider its provision. But he must not deny the statute"[*156]

Παίρνω την ευκαιρία να καλέσω την Βουλή

των Αντιπροσώπων να δώσει στο Δικαστήριον σε μελλοντική τροποποίηση του Νόμου

Περί Ενοικιοστασίου, τη δυνατότητα αναστολής της εκτέλεσης διατάγματος έξωσης

για περίοδο μέχρι ένα χρόνο, και στους ενοικιαστές καταστημάτων που υφίστανται

έξωση, όπως προβλέπεται σε όλους τους άλλους λόγους ανάκτησης κατοχής.

Το άρθρο 12 του Νόμου 23/1983 αναφέρει:

"2. Το

Δικαστήριον κατά την έκδοσιν αποφάσεως ή διατάγματος δυνάμει των παραγράφων

(στ), (ζ) και (η) του άρθρου 11 κέκτηται διακριτικήν εξουσίαν να διατάξη τον

αιτητήν να πληρώση εις τον ενοικιαστήν αποζημίωσιν, η οποία δεν θα υπερβαίνη ποσόν

ίσον προς το τρέχον ενοίκιον εννέα μηνών, εις ην περίπτωσιν η απόφασις ή το

διάταγμα αφορά εις κατοικίαν και αποζημίωσιν η οποία δεν θα υπερβαίνη ποσόν

ίσον προς το τρέχον ενοίκιον δεκαοκτώ μηνών εις ην περίπτωσιν η απόφασις ή το

διάταγμα αφορά εις κατάστημα".

Ασκώντας την διακριτική εξουσία που μου

δίνει ο νόμος και αφού έλαβα υπ’ όψιν μου όλα τα δεδομένα της υπόθεσης διατάσσω

την αιτήτρια να καταβάλει το μέγιστο των αποζημιώσεων στον Καθ’ ου η αίτηση,

ήτοι £900.- άμα τη παραδόσει ελευθέρας κατοχής του επίδικου καταστήματος.

Το άρθρο 13 του Νόμου 23/1983 αναφέρει:

"13. Οσάκις λόγω

της υπό του ενοικιαστού ασκήσεως εις το κατάστημα επιτηδεύματος ή εργασίας

συνυπάρχη[*157] εμπορική εύνοια

(αέρας) ήτις αυξάνει την ενοικιαστικήν αξίαν τούτου και λόγω απωλείας της

κατοχής του καταστήματος ο ιδιοκτήτης καρπούται το όφελος της τοιαύτης

αυξήσεως, ενώ ο ενοικιαστής υφίσταται ζημίαν, το Δικαστήριον, κατά την έκδοσιν

αποφάσεως ή διατάγματος δυνάμει οιασδήποτε των παραγράφων (ζ) και (η) του

εδαφίου (1) του άρθρου 11,

δι' ανάκτησιν κατοχής ή έξωσιν, δύναται να διατάξη τον

ιδιοκτήτην να πληρώση εις τον ενοικιαστήν τοιούτο ποσόν οίον το Δικαστήριον

ήθελε θεωρήσει επαρκές διά να αποζημιωθή ο ενοικιαστής διά την απώλειαν της

κατοχής του καταστήματος, λαμβανομένου δεόντως υπ’ όψιν του υπό του ιδιοκτήτου

καρπουμένου οφέλους και ουδεμία νομική ισχύς δίδεται εις την τοιαύτην απόφασιν

ή το τοιούτο διάταγμα μέχρις ότου πληρωθή το τοιούτον ποσόν".

Δηλαδή βλέπουμε ότι το Δικαστήριον

δύναται να διατάξει τον ιδιοκτήτη που παίρνει το κατάστημα του να πληρώσει στον

ενοικιαστή που χάνει το κατάστημα κάποιο ποσό χρημάτων που ήθελε θεωρήσει

επαρκές για να αποζημιωθεί ο ενοικιαστής δια την απώλεια της κατοχής του

καταστήματος.

α) Αν συνυπάρχει εμπορική εύνοια

"αέρας".

β) Όχι εμπορική εύνοια από

οποιοδήποτε λόγο, αλλά μόνο λόγω της ασκήσεως υπό του ενοικιαστού επιτηδεύματος ή εργασίας.

γ) Εμπορική εύνοια που αυξάνει την

ενοικιαστική αξία του καταστήματος.[*158]

δ) Την αυξημένη αυτή ενοικιαστική

αξία να την καρπούται

ο ιδιοκτήτης και να υφίσταται ζημιά ο ενοικιαστής.

Ασφαλώς κάθε επαγγελματίας που μένει για

πολλά χρόνια στον ίδιο χώρο δημιουργεί εμπορική εύνοια, και το κατάστημα του

εφ' όσον πηγαίνουν καλά

οι δουλειές του μπορεί να έχει κάποιο "αέρα" όμως ο νομοθέτης αυτή

την εμπορική εύνοια τη θέλει τέτοια που να αυξάνει την ενοικιαστική αξία του

καταστήματος. Αυτό δηλαδή που πρέπει να δούμε θεωρητικά είναι, αν το κατάστημα,

όταν κενωθεί και προσφέρεται για ενοικίαση, θα παίρνει μεγαλύτερο ενοίκιο, από

κάποιο ενοικιαστή που θα κάνει την ίδια δουλειά, από άλλο ενοικιαστή που θα

κάνει διαφορετική δουλειά.

Η αποζημίωση του άρθρου 13 παρουσιάζεται και στους προηγούμενους νόμους Περί

Ενοικιοστασίου. (Άρθρο 19 του 13/1954, άρθρο 11 του 17/1961, άρθρο 17 του 36/1975) με την ίδια

ακριβώς διατύπωση. Ακόμη σχετικά όμοια διάταξη υπήρχε και στην Αγγλία στον Landlord and Tenant Act 1927 άρθρο 4·

Στην υπόθεση Whiteman Smith Motor Co. v. Chaplin (1934) 2 K.B. 35, που είναι μια καθοδηγητική υπόθεση για την περίπτωση

μας και στην οποία βασίστηκε και ο δικός μας Δικαστής Ζεκκιά για να βγάλει την

μόνη σχετική απόφαση που έχουμε στην Κυπριακή νομολογία την Mehmet Ali Sulay v. Ananiya Kazandjian (1959-60) 24 C.L.R. 37 ο Maugham L.J. αναφέρει:[*159}

"… if the goodwill rent and the normal rent are

substantially the same, there is no need to go any further"

και ο Scrutton L.J. στην ίδια υπόθεση

αναφέρει:

"The compensation given under the Act is not what the

tenant has lost by having to leave the premises but the additional value that

the landlord has gained by acquiring the premises. Only that part of the

additional value gained by the landlord is to be considered which is the direct

result of the carrying on of the "business by the tenant and which is not

exclusively due to the situation of the premises".

Στην υπόθεση Ireland v. Taylor (1948) 2 All E.R. 448 ο Tucker L.J. στη σελίδα 453 (B-C)

"… the only part of the

tenant's goodwill which can be the subject of compensation is the net rental

value of what adheres to the premises in the sense of enuring to the benefit of

the landlord in the form of increased rental value after the premises have

returned into his possession. This value can only be ascertained by an

intelligent guess".

Στην υπόθεση Clift v. Taylor (1948) 2 All E.R. 113 στη σελίδα 118 μετά το γράμμα Β ο Scott L.J. αναφέρει :[*160]

"The Chief mistake made by both the referee and the

judge in their consideration of the net adherent goodwill was their total

failure to realise the difference between the global goodwill which the

landlord, if able to give vacant possession with long enough tenure, could have

sold in the open market to any purchaser in the same trade or business who

wanted the site and the very limited adherent goodwill which might have been of

value to the landlord and alone, is within s.4".

Ο ιδιοκτήτης δεν είναι στη θέση ενός

ενοικιαστή που ζητά κατάστημα και πρέπει να πληρώσει για να του δοθεί. Ο

νομοθέτης επεμβαίνει στην ελεύθερη σύμβαση και περιορίζει τα δικαιώματα του

ιδιοκτήτη, δίδει όμως σ' αυτόν το δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο και να πάρει το κατάστημα

του σε ορισμένες περιπτώσεις για δική του χρήση και να πληρώσει και κάποιες

αποζημιώσεις. Όμως δεν θα πληρώσει για την καλή τοποθεσία του καταστήματος του,

ή για την έλλειψη καταστημάτων, ή για την ανάπτυξη της περιοχής, ή για τα κέρδη,

ή την αύξηση των κερδών του ενοικιαστή, ή για τις απώλειες του ενοικιαστή από

την έξωση, ή για την αύξηση του κόσμου.

Αυτό για το οποίο πρέπει να αποζημιωθεί

ο ενοικιαστής αναφέρει ο Scrutton L.J. στην υπόθεση Whiteman Smith Motor Go. v. Chaplin είναι:

"Nothing more than the probability that the old

customers will resort to the old place even though[*161] the old trader or

shopkeeper has gone".

Και για την εμπορική εύνοια τη σύμφωνη με το νόμο αναφέρει:

"Everything which will remain in spite of the efforts

of the outgoing tenant to take it away… a proportion of the profit which will

remain attached to the premises after the tenant has gone and left them, taking

with him what he can. Some of this remaining profit will have nothing to dο with the tenant; for instance, the possibility of

"profit arising from the advantageous site of the premises, or from the

growth of the neighborhood. But some portion of the increased value of the

premises to the landlord when the tenant leaves may be the direct result of the

tenant's carrying on the business during the tenancy, and it is this portion

that the landlord gains when the tenant leaves, in respect of which it was

intended to compensate the tenant".

Στην ίδια πιο πάνω απόφαση έγινε στην επιχειρηματολογία

χαρακτηρισμός των πελατών για σκοπούς εμπορικής εύνοιας σε γάτους, νυμφίτσες

και σκύλλους. Οι γάτοι είναι οι πελάτες που τους αρέσει το ίδιο μέρος και, αν

φύγει ο ενοικιαστής αυτοί δεν φεύγουν. Οι σκύλλοι είναι οι πελάτες που

ακολουθούν τον ενοικιαστή εφ' όσον πάει σχετικά κοντά και οι νυμφίτσες είναι οι

πελάτες που ούτε θα μείνουν στο κατάστημα, ούτε θα πάνε με τον ενοικιαστή.

Όμως, για να περιορίσει την σημασία των γάτων πελατών που θα ωφεληθεί όπως

υπήρξε[*162] ισχυρισμός ο

ιδιοκτήτης, ο Maugham L.J. λέει ότι αυτοί είναι μάλλον πελάτες λόγω της τοποθεσίας του καταστήματος

που δεν πρέπει να ληφθούν υπ’ όψιν εν πάση περιπτώσει και αναφέρει:

"... I would say that the cat may be attracted away by

a gentle stroke on the back and the promise of a bowl of milk. But really there

should be a fourth animal, the rabbit, to indicate the customers who simply

from propinquity to the premises; and, if this is borne in mind, it will be

apparent that the rabbit may be much bigger than the cat, who - if indeed it

does not wholly vanish - may well shrink to the dimensions of a mouse. For

these reasons I regard the arbitrary division of the goodwill into cat, rat,

and dog goodwill as valueless, unless all sorts of qualifications are

made".

Έλαβα υπ’ όψιν μου όλα τα γεγονότα της

υποθέσεως, το γεγονός ότι πάρα πολύ κοντά έχει ο ενοικιαστής άλλο πιο μεγάλο

κατάστημα, ότι κάποιοι έστω και ελάχιστοι πελάτες θα μείνουν στο επίπεδο

κατάστημα και θα τους ωφεληθεί η ιδιοκτήτρια καίτοι θα απασχοληθεί με

εισαγόμενα κυρίως είδη νεωτερισμού και καλλυντικά που δεν πουλά ο Καθ’ ου η

αίτηση, το γεγονός ότι ο ενοικιαστής έκαμε κάποια έξοδα στο υποστατικό και

πλήρωσε και αέρα, το γεγονός ότι ένα κατάστημα στη Λήδρας, προς ενοικίαση, δεν

επηρεάζεται σοβαρά στην ενοικιαστική του αξία, αν είναι κενό και ενοικιαστεί, ή

αν ενοικιαστεί για άσχετο επάγγελμα με το προηγούμενο, ή αν ενοικιαστεί σε

σχετικό επάγγελμα, εκτός σε εξαιρετικές περιπτώσεις επιχειρήσεων (που δεν είναι

του Καθ’ ου η αίτηση), που. σίγουρα θα[*163] ωφεληθεί ο νέος ενοικιαστής

εφ' όσον ασχοληθεί με το

ίδιο ακριβώς επάγγελμα, και το γεγονός ότι η αιτήτρια μέσον της Δικηγόρου της

στην επιχειρηματολογία της έδειξε διάθεση για να δώσει αποζημίωση, εν πάση

περιπτώσει, όχι μεγαλύτερη από

£1,500.-

Με τα πιο πίνω στο μυαλό μου διατάσσω

την ιδιοκτήτρια να καταβάλει στον ενοικιαστή σαν αποζημίωση για εμπορική εύνοια

όπως προβλέπει ο νόμος, £1,500.-

Αναφορικά με τα έξοδα, παρά του ότι ο

κανόνας είναι ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα όπως φαίνεται και στις υποθέσεις Γεώργιος Γλυκύς ν. Ιωάννης Ιωαννίδης, 24 C.L.R. 220, Ali Riza Omer v. Ioannis Pavlides a.o. (1971) 1 C.L.R. 404 και κατ' εξαίρεση δεν ακολουθούν το

αποτέλεσμα όπως φαίνεται στην υπόθεση Κρασιάς ν.

Ιακωβίδης κ.ά. (1972) 1 C.L.R. 40 εν τούτοις το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι σε περιπτώσεις ως η

παρούσα δεν είναι αναγκαίο τα έξοδα να ακολουθούν το αποτέλεσμα The Electricity Authority of Cyprus v. Georgios Georgalletos a.c. (1972) 1 C.L.R. 77.

Ακόμη ο Περί Ενοικιοστασίου

Διαδικαστικός Κανονισμός του 1983 αναφέρει υπό τον τίτλο Δικαστική Δαπάνη και

Έξοδα στο (β) τα εξής:

"(β) Η επιδίκαση

εξόδων επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Το αποτέλεσμα της

υποθέσεως δεν αποτελεί το μόνο γνώμονα για την επιδίκαση εξόδων αλλά

λαμβάνονται υπόψιν όλες οι περιστάσεις της υποθέσεως"[*164]

Εν όψει της σχετικής νομολογίας και του

Διαδικαστικού Κανονισμού η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου διευρύνεται.

Στην υπόθεση αυτή ασκώντας την

διακριτική μου ευχέρεια και λαμβάνοντας υπ’ όψιν την επίδραση του Διατάγματος

επί του Καθ’ ου η αίτηση δεν εκδίδω οποιαδήποτε διαταγή ως προς τα έξοδα.

Για τους λόγους που ανέφερα πιο πάνω και

αφού εξέτασα σε βάθος όλες τις περιστάσεις της υπόθεσης και με την σύμφωνη

γνώμη των Παρέδρων,

α) Εκδίδω διάταγμα εξώσεως του Καθ’ ου

η αίτηση και παραδόσεως ελευθέρας κατοχής στην αιτήτρια του καταστήματος που

βρίσκεται στη Λήδρας 79 και Νίκο- κλέους 1 γωνία στη Λευκωσία,

β) Η αιτήτρια να καταβάλει υπό μορφή

αποζημιώσεων £900.- άμα τη παραδόσει ελευθέρας κατοχής του επίδικου

καταστήματος.

ϊ) Η αιτήτρια να καταβάλει περιπλέον

£1,500.- στον καθ’ ου η αίτηση για εμπορική εύνοια του.

δ) Ουδεμία διαταγή δίδω ως προς τα

έξοδα.

Διάταγμα ως ανωτέρω