# PVG 2021 7 — Real Estate Transfer Tax on Acquisition of Majority Shareholding via Bearer Shares **Geschäftsnummer:** PVG 2021 7 **Citation:** VG GR PVG 2021 7 **Gericht / Behörde:** Verwaltungsgericht (Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG)) **Entscheiddatum:** 2021-12-31 **Ausgang:** Abgewiesen (Dismissed) **Canonical Legislator URL:** https://docs.legislator.ch/de/sources/court-decision/ch-gr/GR_VG_006_PVG-2021-7_2021-12-31/real-estate-transfer-tax-on-acquisition-of-majority-shareholding-via-bearer-shares **Official Source URL:** https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/PVG_2021_7_ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd609762855b8ea1ec558bc704a38daf644ad9e66fe72cc9545acf226d8c97067f47c26edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de?path=ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd609762855b8ea1ec558bc704a38daf644ad9e66fe72cc9545acf226d8c97067f47c26edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=PVG_2021_7 **Entscheidsuche Mirror:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2021-7_2021-12-31.pdf ## Zusammenfassung (Sachverhalt & Erwägungen) The acquisition of a majority stake in a real estate company through bearer shares constitutes a taxable economic transfer of property rights subject to real estate transfer tax, as the majority shareholding directly embodies the economic power of disposal over the company's real estate assets. The court reasoned that although the buyers immediately entered into financing and subsequent transfer agreements, these arrangements did not definitively prove an internal trust relationship that would negate the economic transfer, especially since the parties involved in the alleged trust did not align with the subsequent actual sale, and the burden of proof for such a tax-negating trust relationship was not adequately met by the taxpayers. Therefore, the initial acquisition of the majority shareholding was correctly deemed the first taxable economic transfer, and the subsequent sale to the final owners constituted a second taxable transfer, validating the tax assessment. ## Leitsatz / Regeste Art. 10 Abs. 1 i.V.m. Art. 8 Abs. 2 lit. b GKStG — Art. 10 Abs. 1 i.V.m. Art. 8 Abs. 2 lit. b GKStG: This provision was cited as the legal basis for correctly assessing the real estate transfer tax upon the finding of an economically relevant transfer. ## Rechtsfragen & angewandte Gesetzesbestimmungen ### 1. Art. 10 Abs. 1 i.V.m. Art. 8 Abs. 2 lit. b GKStG This provision was cited as the legal basis for correctly assessing the real estate transfer tax upon the finding of an economically relevant transfer. ## Volltext des Entscheids 3/7 Steuern PVG 2021 7 Handänderungssteuer. Erwerb wirtschaftlicher Verfü- gungsgewalt mittels Inhaberaktien. – Das Erlangen der Aktienmehrheit an einer Immobili- engesellschaft wird als wirtschaftliche Handänderung qualifiziert und ist damit der Handänderungssteuer un- terstellt (E.4.1, 4.2). – Eine wirtschaftliche Handänderung liegt immer dann vor, wenn wesentliche Teile der wirtschaftlichen Verfügungs- gewalt über ein Grundstück vom bisherigen Verfügungs- berechtigten (wirtschaftlichen Eigentümer) auf einen Dritten übergehen, ohne dass dabei die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse eine Änderung erfahren (E.4.3). – Bei einer Immobiliengesellschaft ist die Verknüpfung zwischen der Mehrheitsbeteiligung und den Gesell- schaftsgrundstücken dermassen eng, dass die Mehr- heitsbeteiligung unmittelbar die wirtschaftliche Verfü- gungsmacht über die Grundstücke verkörpert (E.4.4). – Das Vorliegen eines Treuhandverhältnisses, bei dem keine wirtschaftliche Handänderung vorliegt, muss ein- wandfrei nachgewiesen werden (E.4.5). – Die Veranlagungsbehörde trägt grundsätzlich die Be- weislast für die steuerbegründenden und erhöhenden, die steuerpflichtige Person wiederum jene für die steu- eraufhebenden und –mindernden Tatsachen; der Zwi- schenerwerber ist für das Vorliegen eines Treuhandver- hältnisses beweispflichtig (E.4.6–4.9). Imposta sul trapasso di proprietà. Acquisizione del potere di disporre economico attraverso delle azioni al portatore. – L‘ottenimento della maggioranza delle azioni di una so- cietà immobiliare è qualificato come trapasso economi- co ed è perciò soggetto all‘imposta sul trapasso di pro- prietà (consid. 4.1, 4.2). – Sussiste sempre un trapasso economico dal momento che delle parti rilevanti del potere di disporre economico su un fondo vengono traferite dall‘attuale persona auto- rizzata a disporre (proprietario economico) a un terzo, senza che i rapporti di proprietà di diritto civile subisca- no cambiamenti (consid. 4.3). – In una società immobiliare il legame tra la partecipa- zione di maggioranza e i fondi della società è talmente stretto che la partecipazione di maggioranza incorpora 66 3/7 Steuern PVG 2021 direttamente il potere economico di disporre sui fondi (consid. 4.4). – L‘esistenza di un rapporto fiduciario, in cui non sussiste un trapasso economico, deve essere dimostrato in modo ineccepibile (consid. 4.5). – Fondamentalmente l‘onere della prova per i fatti gene- ranti e incrementanti un‘imposta incombe all‘autorità di tassazione, mentre quello per i fatti estinguenti e dimi- nuenti un‘imposta incombe al contribuente; l‘acquirente intermedio è tenuto a provare l‘esistenza di un rapporto fiduciario (consid. 4.6–4.9). Erwägungen: Mit dem Ausüben des Vorkaufsrechtes am 31. Juli 2019 wurde das Gesamtaktienkapital der Sporthotel C. mit einem Aktienkapital von CHF 140‘000.–, bestehend aus 280 Inhaberaktien zu nominell CHF 500.–, vom damaligen Alleineigentümer E. an die Beschwerdeführer verkauft (vgl. Vereinbarung zwischen G. und den Beschwerdeführern, beschwerdegegnerische Ak- ten [Bg-act.] 8). Mit der Vereinbarung vom 12. August 2019 liegt ein Vertrag vor, der den Kauf der Inhaberaktien (Ausübung Vorkaufs- recht) finanziert und die Käufer (Beschwerdeführer) obligatorisch verpflichtet, die Aktien dem Finanzierer (G. ) bzw. dessen Familienmitgliedern nachfolgend gegen eine Entschädigung aus- zuhändigen. Die Aushändigung erfolgte sodann gestützt auf den Kaufvertrag vom 14. bzw. 16. August 2019 zwischen den Beschwer- deführern und Familie H. , bestehend aus H. , I. , J. und K. (vgl. Bg-act. 8). Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die Beschwer- deführer zu keinem Zeitpunkt die tatsächliche und wirtschaftliche Verfügungsgewalt über die Aktien erlangt hätten und demzufol- ge keine Handänderungssteuer hätte veranlagt werden dürfen. Gemäss Botschaft zum GKStG soll die Handänderungssteuer nur dort erhoben werden, wo der Erwerb der wirtschaftlichen Verfü- gungsmacht an einem Grundstück im Zentrum des Rechtsgeschäf- tes steht (vgl. Botschaft GKStG, S. 217). Das Erlangen der Aktien- mehrheit an einer Immobiliengesellschaft gemäss Art. 8 Abs. 2 lit. b GKStG wird als wirtschaftliche Handänderung qualifiziert und ist damit der Handänderungssteuer unterstellt. Bei der Sporthotel C. handelt es sich um eine Immobilienaktiengesellschaft. Mit dem Kauf der Immobiliengesellschaft erwirbt der Käufer faktisch ausschliesslich die der Immobiliengesellschaft gehörenden Grund- 67 3/7 Steuern PVG 2021 stücke. Daher wird mit der Übernahme der Mehrheit der Aktien die Handänderungssteuer fällig (wirtschaftliche Handänderung), was vorliegend unbestritten ist. Bestritten wird jedoch, dass zwei Han- dänderungen vorliegen. Eine Handänderung liegt nur dann nicht vor, wenn sich die wirtschaftliche Verfügungsmacht nicht ändert, was es nachfolgend zu prüfen gilt. Eine wirtschaftliche Handänderung liegt immer dann vor, wenn wesentliche Teile der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück vom bisherigen Verfügungsberechtigten (wirtschaftlichen Eigentümer) auf einen Dritten übergehen, ohne dass dabei die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse eine Ände- rung erfahren (vgl. Botschaft GKStG S. 216). So führt beispiels- weise die Übertragung eines Grundstücks vom Alleinaktionär auf seine Gesellschaft nicht zu einer Handänderungssteuer, da der Aktionär durch seine Aktiengesellschaft hindurch weiterhin über das eingebrachte Grundstück verfügen kann. Hält allerdings der Eigentümer des einzubringenden Grundstücks lediglich eine Min- derheitsbeteiligung an der übernehmenden Aktiengesellschaft, ist die Handänderungssteuer zu erheben, und zwar auf dem vollen Verkehrswert des Grundstücks (vgl. von RechenbeRg, Handkommen- tar zum Bündner Gemeinde- und Kirchensteuergesetz, Chur 2009, S. 47; Botschaft GKStG S. 216). Entscheidend für die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung ist somit, ob wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsmacht rechtsge- schäftlich übertragen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft wirke bezüglich der Verfügungsgewalt tatsächlich und wirtschaftlich wie eine Handänderung an einem Grundstück oder Grundstücksanteil (vgl. RichneR/FRei/KauFmann/ meuteR, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 216 Rz. 60 ff.). Im Kanton Graubünden hat der Gesetzgeber in Art. 8 Abs. 2 lit. b GKStG die Übertragung von Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft, durch einen einzelnen Erwerber oder durch ihn gemeinsam mit seinem Ehegatten und den minderjäh- rigen Kindern, der Handänderungssteuer unterstellt, wenn diese dadurch eine Mehrheit der Stimmen erlangen. Vorliegend übten die Beschwerdeführer am 31. Juli 2019 ihr Vorkaufsrecht aus und erwarben dadurch 280 Inhaberaktien der Sporthotel C. und damit die Gesamtheit der Beteiligungsrechte an der Immobilien- gesellschaft. Bei einer Immobiliengesellschaft ist die Verknüpfung zwischen der Mehrheitsbeteiligung und den Gesellschaftsgrund- stücken dermassen eng, so dass gesagt werden kann, dass die 68 3/7 Steuern PVG 2021 Mehrheitsbeteiligung die wirtschaftliche Verfügungsmacht unmit- telbar über die Grundstücke verkörpere. es wird deshalb angenom- men, dass mit der Übertragung der Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft zugleich die wirtschaftliche Verfügungs- macht über die Gesellschaftsgrundstücke auf einen Dritten über- tragen werden, so dass in diesem rechtsgeschäftlichen Vorgang eine wirtschaftliche Veräusserung zu erblicken ist. Das heisst, dass dadurch dem Erwerber wirtschaftlich die Stellung eines Eigentü- mers der Gesellschaftsgrundstücke verschafft wird (vgl. ZweiFel/ hunZiKeR-/maRgRaF/oesteRhelt, Schweizerisches Grundstückgewinn- steuerrecht, Zürich/Basel/Genf 2021, § 6 Rz. 76 und 84, m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 2C_138/2014 vom 12. Dezember 2014 E.2). Mit anderen Worten gesagt, wechselte mit dem Erwerb der Mehrheit der Aktien die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über die Gesamtheit der Liegenschaften (vgl. Botschaft GKStG S. 216; haRt- mann/hess, Das neue Gemeinde- und Kirchensteuergesetz – eine Einführung, in: ZGRG 4/06, S. 130; VGU A 99 37 vom 21. September 1999 E.3a). Die wirtschaftliche Handänderung erfolgt in jenem Zeit- punkt, in welchem die wirtschaftliche Verfügungsmacht auf einen Dritten übertragen wird. Bei der Übertragung der Mehrheitsbetei- ligung an einer Immobiliengesellschaft ist dies im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. des Vorliegens der übereinstimmenden Willenserklärungen (vgl. RichneR/FRei/KauFmann/meuteR, a.a.O., § 216 Rz. 71). Die Beschwerdeführer berufen sich im Weiteren auf das Vorliegen eines «internen Treuhandvertrages“. Wird dem Erwerber zwar die Verfügungsgewalt über ein Grundstück übertragen, ist er jedoch von Beginn an aufgrund eines Treuhandvertrags verpflich- tet, das Grundstück wiederum auf den Treugeber zu übertragen, so kann nicht von einer wirtschaftlichen Handänderung gesprochen werden (vgl. RichneR/FRei/KauFmann/meuteR, a.a.O., § 216 Rz. 69). Im vorliegenden Zusammenhang müsste das Treuhandverhältnis da- rin bestehen, dass die Zwischenperson (Treuhänder) und die End- person (Treugeber) übereingekommen sind, der Treuhänder habe zwingend – ohne jede Wahlmöglichkeit – zugunsten des Treuge- bers über das Grundstück zu verfügen, was eine wirtschaftliche Handänderung ausschliessen würde (vgl. bussmann, Das dualisti- sche System der Grundstückgewinnbesteuerung, Bern/Stuttgart/ Wien 2002, Rz. 254). Der Treuhänder handelt im eigenen Namen, aber für Rechnung und auf Risiko des Treugebers. Er erhält vol- les Recht übertragen, unterliegt jedoch einer vertraglichen Verfü- gungsbeschränkung und Rückgabepflicht. Die Treuhand besteht 69 3/7 Steuern PVG 2021 aus Verpflichtungsgeschäft (Treuhandvertrag) und Verfügungs- geschäft (vgl. gehReR/gigeR, in: huguenin/mülleR-chen/giRsbeRgeR [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2. Aufl., Zü- rich/Basel/Genf 2012, Art. 394 OR Rz. 12). Nach feststehender Pra- xis sind die Steuerbehörden berechtigt, Rechtsverhältnisse und Rechtsgeschäfte – unter Vorbehalt des Gegenbeweises – demje- nigen zuzuschreiben, auf dessen Namen sie lauten. Die Behaup- tung, ein im eigenen Namen abgeschlossenes Rechtsgeschäft sei treuhänderisch für einen Dritten eingegangen worden, darf unberücksichtigt gelassen werden, wenn das Treuhandverhältnis nicht einwandfrei nachgewiesen wird (vgl. Urteile des Bundes- gerichts 2C_631/2017 vom 30. Januar 2019 E.2.1; 2C_24/2014 vom 29. Januar 2015 E.4.3.1 und 4.3.2). Ist hingegen ein einwandfreier Nachweis für das Bestehen eines Treuhandverhältnisses erbracht worden, so ist für die entsprechenden Einkünfte nicht der Treu- händer, sondern grundsätzlich der Treugeber steuerpflichtig (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_387/2007 vom 4. März 2008 E.4.3; ASA Bd. 49, S. 212). Unter anderem setzt der Nachweis namentlich einen schriftlichen und unterzeichneten Treuhandvertrag aus der Zeit der Begründung des Treuhandverhältnisses voraus (vgl. ASA, Bd. 60 S. 561 f.; vgl. auch Entscheid der Eidgenössischen Steuer- rekurskommission [SRK 2004-098] vom 4. Januar 2006 E.2c). Ge- mäss Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) ist für die Anerkennung eines Treuhandverhältnisses erforderlich, dass 1. schriftliche Abmachungen zwischen Treugeber und Treuhänder aus der Zeit der Begründung der Treuhand vorliegen, 2. das Treu- gut im Vertrag genau umschrieben ist, 3. dem Treuhänder aus der Anlage, der Verwaltung und Veräusserung des Treugutes keine Ri- siken erwachsen, 4. der Treuhänder vom Treugeber eine Entschä- digung (Kommission) erhalten soll, 5. das Treugut in der Bilanz des Treuhänders als solches klar ersichtlich sein soll, und 6. über das Treugut sowie die Ansprüche und Verpflichtungen des Treugebers in der Buchhaltung des Treuhänders besondere Konti zu eröffnen und zu führen sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_24/2014 vom 29. Januar 2015 E.4.3.1; Merkblatt der ESTV «Treuhandverhältnis- se» vom Oktober 1967, Nachdruck 1993). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid 2C_387/2007 vom 4. März 2008 (E.4.2 f.) fest, dass auf das Merkblatt der ESTV als Ausdruck des Praxisüblichen abgestellt werden darf und die darin aufgelisteten formellen Er- fordernisse zur Anerkennung eines Treuhandvertrages erfüllt sein müssen. Mit Urteil vom 2C_631/2017 vom 30. Januar 2019 hielt das Bundesgericht wiederum fest, dass die Erfüllung dieser formellen 70 3/7 Steuern PVG 2021 Voraussetzungen nach der Rechtsprechung zwar nicht unabding- bare Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung eines Treu- handverhältnisses sei, jedoch in jedem Fall ein eindeutiger Nach- weis erforderlich sei (E.2.1). Im Steuerrecht trägt die Veranlagungsbehörde grundsätz- lich die Beweislast für die steuerbegründenden und erhöhenden, die steuerpflichtige Person wiederum jene für die steueraufheben- den und –mindernden Tatsachen (vgl. BGE 140 II 248 E.3.5; Urteil des Bundesgerichts 2C_723/2013 vom 1. Dezember 2014 E.3.6.1). Den Beschwerdeführern oblag damit der Nachweis derjenigen Tatsachen, welche die Steuerschuld mindern oder aufheben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_16/2015 vom 6. August 2015 E.2.5.4 m.w.H.). Sie waren damit als Zwischenerwerber für das Vorliegen eines Treuhandverhältnisses bzw. einer derartigen rechtlichen Bin- dung, die bereits im Zeitpunkt der Übertragung der wirtschaftli- chen Verfügungsmacht auf den Zwischenerwerber vorhanden ge- wesen sein muss, beweispflichtig. Vorliegend wurde der Nachweis des Treuhandverhältnis- ses durch die Beschwerdeführer nicht rechtsgenügend erbracht, wie nachfolgend aufgezeigt, womit die Beschwerdeführer die Fol- gen der Beweislosigkeit zu tragen haben. Es ist – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer – nicht bloss beim Kaufvertrag mit Substitutionsmöglichkeit geblieben. Bei der Vereinbarung zwi- schen den Beschwerdeführern und G. vom 12. August 2019, mit der die Finanzierung geregelt wurde und die Beschwerdeführer sich verpflichtet haben, nach Erhalt des Eigentums die Aktien an G. bzw. dessen Familienmitgliedern zu übertragen, handelt es sich bloss um ein Verpflichtungsgeschäft. Mit anderen Worten sind die Beschwerdeführer damit eine obligatorische Verpflichtung eingegangen. Sie wurden durch die Ausübung des Vorkaufsrechts Eigentümer der Aktien und hätten darüber frei verfügen können (selbstredend unter allfälligen Folgen einer Vertragsverletzung). Die Vereinbarung vom 12. August 2019, die nach der Ausübung des Vorkaufsrechts vom 31. Juli 2019 getroffen wurde, enthält über- dies keinen Hinweis auf das Vorliegen eines Treuhandverhältnis- ses. Weiter spricht die Tatsache, dass nach dem Kauf der Aktien durch die Beschwerdeführer letztere mit der Familie H. einen als Kaufvertrag bezeichneten Vertrag abgeschlossen haben, gegen ein Treuhandverhältnis. Ebenso sprechen Ziff. 3 und 4 des Kaufver- trages vom 14. bzw. 16. August 2019 gegen ein Treuhandverhält- nis. Wird doch dort festgehalten, dass die Verkäufer (die heutigen Beschwerdeführer) frei verfügungsberechtigte Eigentümer aller 71 3/7 Steuern PVG 2021 Aktien (mit Ausnahme der Absicherung des Darlehens gegenüber G. ) seien. Die Eigentumsübertragung (vgl. Ziff. 4 Kaufver- trag) erfolge Zug um Zug mit der Übernahme und Rückführung der Darlehensschuld. Damit handelt es sich beim Kaufvertrag vom 14. bzw. 16. August 2019 klar um ein Verfügungsgeschäft, hingegen stellt die Vereinbarung betreffend Finanzierung des Kaufs wie be- reits gesagt ein Verpflichtungsgeschäft dar. Schliesslich stimmt im angeführten (angeblichen) Treuhandverhältnis auch die Person des Treugebers nicht mit den neuen effektiven Eigentümern überein, was jedoch das Wesen des Treuhandverhältnisses ausmacht, han- delt es sich doch beim gemäss Vereinbarung genannten Finanzierer, G. , und den – in der Vereinbarung nicht genau bezeichneten – finalen Erwerbern gemäss der zweiten Handänderung, H. , I. , J. und K. , um unterschiedliche Personen. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass bezüglich der veräus- serten Aktien eine in wirtschaftlicher Hinsicht relevante Handände- rung stattgefunden hat und die Voraussetzungen für die Erhebung der bestrittenen Handänderungssteuer folglich erfüllt sind. Damit ist die Beschwerdegegnerin vorliegend zu Recht von zwei Handän- derungen ausgegangen und hat bei den Beschwerdeführern in korrekter Weise gestützt auf Art. 10 Abs. 1 i.V.m. Art. 8 Abs. 2 lit. b GKStG die entsprechende Handänderungssteuer veranlagt. Folg- lich erweist sich der Einspracheentscheid vom 17. Februar 2021 als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt. Soweit die Beschwerdeführer zudem geltend machen, dass nur die Provision als Handänderung zu veranlagen sei, verkennen sie, dass es sich dabei um eine Einkommenssteuer – und nicht wie behauptet – um eine Rechtsverkehrssteuer handelt. Vor diesem Hintergrund kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass von den beantragten Partei- und Zeugenaussa- gen keine entscheidrelevanten Erkenntnisse zu erwarten sind, so dass in antizipierter Beweiswürdigung darauf verzichtet werden kann (vgl. BGE 144 II 427 E.3.1.3, 141 I 60 E.3.3, 134 I 140 E.5.3; Urteil des Bundesgerichts 8C_831/2019 vom 13. Februar 2020 E.3.2.1). A 21 13 Urteil vom 24. Juni 2021 72