Property Transfer Tax Valuation Dispute: Purchase Price Versus Assessed Value

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10 Handänderungssteuer. Bemessungsgrundlage. Öffentlich beurkundeter Kaufpreis oder amtlich geschätzter Verkehrswert.

– Streitfrage (E.2).

– Massgebliche Bestimmungen; Ausführungen in der Botschaft; verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (E.3.1, 3.2).

– Abweichungen zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis von Liegenschaften sind von den Behörden insoweit ohne detaillierte Angaben zu akzeptieren, als die entsprechenden Wertunterschiede die Grenzschwelle von

10 % nicht überschreiten; dies bedeutet im Umkehrschluss nicht, dass jede höhere Wertdifferenz per se eine offensichtlich unter dem Verkehrswert liegende Handänderung darstellt; vielmehr stellt eine höhere Wertdifferenz lediglich ein Indiz dar und es rechtfertigt sich in einem solchen Fall, die höhere Wertdifferenz detaillierter zu hinterfragen; vorliegend beträgt die Wertdiskrepanz rund 17 %; die Beschwerdegegnerin stellt einfach auf den Verkehrswert der amtlichen Schätzung ab, ohne die besagte Wertdifferenz näher zu prüfen; sie vermag nicht nachzuweisen, dass der höhere Wert dem tatsächlichen Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht, weshalb der amtlich geschätzte Verkehrswert keine taugliche Vergleichsgrösse bildet; vielmehr ist davon auszugehen, dass die massgebliche Handänderung unter unabhängigen Dritten stattgefunden hat; damit gilt der öffentlich beurkundete Kaufpreis als Verkehrswert und entsprechend als Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Handänderungssteuer (E.4).

Imposta sul trapasso di proprietà. Base di calcolo. Prezzo d‘acquisto secondo l‘atto pubblico oppure secondo il valore venale giusta la stima ufficiale.

– Questione litigiosa (consid. 2).

– Disposizioni determinanti; considerazioni nel Messaggio; giurisprudenza del Tribunale amministrativo (consid. 3.1, 3.2).

– Delle divergenze tra il valore venale secondo la stima ufficiale e il prezzo d‘acquisto effettivamente pattuito di immobili vanno accettate dalle autorità senza indicazio-

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ni dettagliate per quanto le relative differenze di valore non superino la soglia del 10 %; ciò per contro non significa che ogni differenza di valore superiore rappresenti di per sé un trapasso di proprietà evidentemente sotto il valore venale; una differenza di valore superiore rappresenta piuttosto solo un indizio e in tal caso occorre analizzare nel dettaglio la differenza di valore superiore;

nel caso di specie la discrepanza di valore è del 17 %; il Comune si basa semplicemente sul valore venale nella stima ufficiale senza esaminare detta differenza di valore nel dettaglio; esso non è in grado di dimostrare che il valore superiore corrisponda al valore di mercato effettivo al momento del trasferimento, per cui il valore venale secondo la stima ufficiale non costituisce il riferimento adatto; piuttosto va ritenuto che il relativo trapasso di proprietà sia avvenuto tra terzi indipendenti; pertanto il prezzo d‘acquisto secondo l‘atto pubblico vale quale valore venale e di conseguenza quale base di calcolo per la riscossione dell‘imposta sul trapasso di proprietà (consid. 4).

Erwägungen:

2. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist umstritten, ob der öffentlich beurkundete Kaufpreis von CHF 5‘390‘000.– oder der amtlich geschätzte Verkehrswert von CHF 6‘516‘500.– als Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer heranzuziehen ist.

3.1. Gemäss Art. 7 Abs. 2 GKStG wird die Handänderungssteuer bei Handänderung eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder Grundstückanteils erhoben. Als Handänderung gilt jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 8 Abs. 1 GKStG). Steuerpflichtig ist in der Regel der Erwerber des Grundstücks (Art. 10 Abs. 1 GKStG). Die Gemeinde legt den Steuersatz in einem formellen Gesetz fest; dieser beträgt maximal zwei Prozent (Art. 12 Abs. 1 GKStG). Bemessungsgrundlage ist nach Art. 12 Abs. 2 GKStG der Verkehrswert des übertragenen Grundstücks. Beim Kauf gilt als Verkehrswert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers. Ist kein Kaufpreis vereinbart oder liegt dieser offensichtlich unter dem Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf dem Verkehrswert erhoben (Art. 12 Abs. 3 GKStG).

3.2. Das Gesetz über die Gemeindeund Kirchensteuern (GKStG) wurde im Jahr 2006 erlassen und wollte unter anderem

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die Handänderungssteuer in Graubünden vereinheitlichen. Den entsprechenden Ausführungen in der Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2006-2007, S. 222 f., ist was folgt zu entnehmen:

Art. 12 Abs. 1: Die Höhe der Steuersätze der Handänderungssteuer soll nicht kantonal geregelt, sondern weiterhin von den Gemeinden festgelegt werden. Diese haben den Satz der Handänderungssteuer in einem Gesetz im formellen Sinn festzulegen.

Der Maximalsatz, der bisher von der Regierung fixiert wurde, beträgt 2 %. Dieses Maximum soll beibehalten und aus Gründen der Rechtssicherheit ins Gesetz aufgenommen werden. Die Handänderungssteuer stellt eine Rechtsverkehrssteuer dar, bei welcher nur auf den objektiven Wert des Grundstücks abgestellt und ein Schuldenabzug nicht zugelassen wird. Bei dieser Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage muss der Maximalsatz tief angesetzt werden.

Art. 12 Abs. 2: Die Handänderungssteuer wird auf dem Verkehrswert des übertragenen Grundstücks erhoben. Der Verkehrswert ist jener Wert, der im Zeitpunkt des Vermögensüberganges bei einer Veräusserung an einen unabhängigen Dritten hätte erzielt werden können (Marktwert). Bei einem Grundstückkauf wird in der Regel auf den Kaufpreis abgestellt.

Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit einem Werkvertrag für die Erstellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bilden, ist die Handänderungssteuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten (grundlegend dazu VGer in: ZGRG 4 2004 S. 183 f.: VGU A 03 2).

Art. 12 Abs. 3: Entspricht der Kaufpreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf Letzterem erhoben. Dabei kann die Gemeinde aber nicht einfach auf eine amtliche Schätzung abstellen. Der durch die amtliche Schätzung ermittelte Verkehrswert bildet nur dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht. Stellt die Gemeinde auf einen höheren Verkehrswert ab, trägt sie die Beweislast dafür, dass dieser höhere Wert dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann dadurch gesehen, dass die Gemeinde die aktuellen Marktverhältnisse mittels einer neuen Schätzung abklären lässt. Diese Grundsätze entsprechen der jüngeren Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. VGU A 03

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23, VGU A 02 89, VGU A 02 18). Lässt die Gemeinde eine (neue) Schätzung vornehmen, kann sie die entsprechenden Kosten nicht dem Pflichtigen auferlegen.

Aufgrund des Wortlauts in Art. 12 Abs. 3 der Botschaft ist es zutreffend, dass die Gemeinde nicht einfach auf die amtliche Schätzung abstellen darf. Der amtliche Verkehrswert bildet demnach bloss dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht. Stellt die Gemeinde aber auf einen höheren Verkehrswert ab als den vereinbarten Kaufpreis, trägt sie die Beweislast dafür, dass der höhere Wert dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann mittels einer neuen Schätzung oder einem entsprechenden Gutachten geschehen (vgl. PVG 2002 Nr. 24 E.2; VGU A 02 18 vom 22. Mai 2002 E.3 in fine). Es ist demgegenüber unzulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven Erlös zu erheben, der auf dem Markt für die betreffende Liegenschaft mit Sicherheit nicht erzielbar wäre (so bereits PVG 1997 Nr. 37 E.1; VGU A 03 23 vom 5. September 2003 E.2a sowie A 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b).

4. Es ist zwar zutreffend, dass das streitberufene Gericht in der Vergangenheit erwog, dass allfällige Abweichungen zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis von Liegenschaften von den Behörden herkömmlicherweise insoweit ohne detaillierte Angaben zu akzeptieren seien, als die entsprechenden Wertunterschiede die Grenzschwelle von 10 % nicht überschreiten würden (vgl. VGU 14 15 vom

15. Mai 2014 E.4b mit Hinweisen auf PVG 2002 Nr. 25 E.1b sowie VGU 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin bedeutet dies im Umkehrschluss jedoch nicht, dass jede höhere Wertdifferenz zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis per se eine offensichtlich unter dem Verkehrswert liegende Handänderung darstellt. Vielmehr stellt eine höhere Wertdifferenz lediglich ein Indiz dar und es rechtfertigt sich in einem solchen Fall, der höheren Wertdifferenz näher auf den Grund zu gehen und sie detaillierter zu hinterfragen (vgl. PVG 2002 Nr. 25 E.3a). Unbestrittenermassen beträgt die hier interessierende Wertdiskrepanz CHF 1‘126‘500.– oder umgerechnet rund 17 %. Wie die Beschwerdeführerinnen zutreffend festhalten, stellt die Beschwerdegegnerin vorliegend einfach auf den Verkehrswert der amtlichen Schätzung vom 4. Dezember 2018 ab, ohne die besagte Wertdifferenz näher zu prüfen. So führt sie im angefochtenen Einspracheentscheid aus,

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dass mit amtlicher Schätzung vom 4. Dezember 2018 für die Miteigentumsanteile und Stockwerkeinheiten ein Verkehrswert von CHF 6‘516‘500.– ermittelt worden sei. Der vereinbarte Kaufpreis von CHF 5‘390‘000.– liege rund 17 % unter dem amtlich geschätzten Verkehrswert, womit ein Anwendungsfall von Art. 12 Abs. 3 Satz 2 GKStG vorliege (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.]

1 S. 5 ff.). Im Übrigen macht die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid bloss unsubstanziiert geltend, dass sich die Marktverhältnisse zwischen dem Kauf am 20. Mai 2017 und dem Bewertungsdatum (15. November 2018), d.h. innert lediglich rund 16 Monaten, nicht verändert hätten (vgl. Bf-act. 1 S. 5 f.). Somit vermag die auf einen höheren Verkehrswert abstellende Beschwerdegegnerin nicht nachzuweisen, dass der höhere Wert von CHF 6‘516‘500.– dem tatsächlichen Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht, weshalb der amtlich geschätzte Verkehrswert keine taugliche Vergleichsgrösse bildet. Vielmehr ist vorliegend davon auszugehen, dass die massgebliche Handänderung unter unabhängigen Dritten stattgefunden hat. So ist denn auch unbestritten, dass die Beschwerdeführerinnen weder im Aktionärskreis noch im Verwaltungsrat Verbindungen zueinander haben. Zwischen den beiden Vertragsparteien besteht keine freundschaftliche, familiäre oder sonstige Beziehung, die eine andere Auffassung rechtfertigen würde. Es sind keine sachlichen Gründe ersichtlich, weshalb die im Liegenschaftsbereich tätigen, gewinnorientierten Gesellschaften einen unterpreislichen Verkauf für das fragliche Mehrfamilienhaus inkl. Autoeinstellplätze hätten vereinbaren sollen. Die Beschwerdeführerinnen legen glaubhaft und nachvollziehbar dar, dass die

B. AG über den Architekten der A. SA mit Letzterer Kontakt aufnahm, woraufhin die beiden Gesellschaften über das anstehende Projekt Haus G ins Gespräch kamen und schliesslich über die Modalitäten des Verkaufs der entsprechenden Parzelle handelseinig wurden. Da die Parzelle ab Plan verkauft wurde, konnte die

A. SA das Geschäft selber finanzieren. Aufgrund der sich zu diesem Zeitpunkt noch auf dem Markt befindlichen Wohnungen war eine Fremdfinanzierung nicht möglich bzw. erschwert. Allein aus der Tatsache, dass die A. SA das Immobilienprojekt erst bauen konnte, als eine Investorin bereit war, das Mehrfamilienhaus zu finanzieren, kann die Beschwerdegegnerin kein Nahestehendenverhältnis ableiten. Wie die Beschwerdeführerinnen zutreffend festhalten, hatte der Verkauf des ganzen Objekts für beide Parteien Vorteile. Die A. SA konnte ihr Risiko, auf einzelnen Wohnungen sitzen zu bleiben, minimieren, während die an einem Mietob-

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jekt interessierte Investorin ein grösseres Renditeobjekt als Ganzes erwerben konnte. Dass einzelne Stockwerkeinheiten unter der Voraussetzung, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt, in der Regel zu einem höheren Preis verkauft werden können als ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, liegt auf der Hand. Hierfür braucht es aber auch Käufer. Ferner spricht auch die im Mieterspiegel vom 3. März 2021 ausgewiesene Bruttorendite von 3.9 % gegen das Vorliegen eines unterpreislichen Verkaufs (vgl. Bf-act. 10). Insgesamt ergibt sich, dass es sich beim öffentlich beurkundeten Kaufpreis von CHF 5‘390‘000.– um einen zwischen unabhängigen Parteien auf dem freien Markt gebildeten Preis handelt. Damit gilt der besagte Kaufpreis als Verkehrswert und entsprechend als Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Handänderungssteuer. A 21 12 Urteil vom 2. November 2021